策源2012年9月长沙润嘉国际商务中心整体策划报告.ppt

3、公寓物业发展建议 公寓物业发展建议/公寓格局 目前河西公寓主要集中在麓谷板块、西站以及滨江板块 ，市场已较为成熟。如红公馆、长房时代城、西铁领寓、星语林阿普阿布、恒万西溪里、沙发公寓等。 湘麓国际 红公馆 阿普阿布 西铁领寓 恒万西溪里 沙发公寓 南枫时光 奥克斯广场 雅阁国际 望兴F1 建安像素汇 长房时代城 米兰春天 联美品格 鼎盛国际商务中心 大荣金都 爱城阳光公寓 西江丽景 达美D6 公寓在售项目 公寓未售项目 公寓物业发展建议/公寓情况分析/商住型毛坯公寓 目前河西在售公寓项目13个，其中商住型毛坯公寓8个销售，销售价格在5800-6800元/㎡居多。 项目名称 总建 （㎡） 公寓建面 （㎡） 产权 公寓户型 装修 情况 折后均价（元/㎡） 销售动态 供应体量 供应 销售 销售率 长房时代城 40万 2.52万 70年 35-53㎡ 毛坯 7500 2.52万 603 562 93.2% 红公馆 5.2万 4.13万 70年 30-78㎡ 毛坯 6500 2.21万 364 312 85.9% 星语林阿普阿布 7.8万 1.27万 70年 48-77㎡ 毛坯 6600 0.72万 112 92 82.14% 恒万西溪里 3万 2.55万 70年 40-60㎡ 毛坯 6800 1.48万 364 234 64.2% 沙发公寓 1.5 1.1万 70年 48-60㎡ 毛坯、精装 毛坯5980 起，精装6800 0.58万 102 76 74.5% 奥克斯 45万 7万 40/70年 50-60㎡ 毛坯 6600 2.98万 450 450 100% 雅阁国际 4.5万 3.8万 40 40-90 精装/毛坯 5800 2.73万 672 120 17.8% 湘麓国际 20万 5.8万 40 30-68 毛坯 9200 5.8万 1058 754 71.2% 公寓物业发展建议/公寓情况分析/精装纯居住公寓 目前河西在售公寓项目13个，其中精装纯居住公寓7个，市府板块公寓销售价格在7500元/㎡左右。 项目名称 总建 （㎡） 公寓建面 （㎡） 产权 公寓户型 装修 情况 折后均价（元/㎡） 销售动态 供应体量 供应 销售 销售率 西铁领寓 3.5万 2.96万 70年 52-60㎡ 精装 7500 1.51万 253 206 81.42% 沙发公寓 1.5 1.1万 70年 48-60㎡ 毛坯、精装 毛坯5980 起，精装6800 0.58万 102 76 74.5% 南枫时光 6.3万 0.5万 70年 40-70㎡ 精装 7000 0.41万 106 76 71.6% 米兰春天 80万 3.11万 70年 30-65㎡ 精装 4800 2.15万 576 488 84.7% 望兴F1站 4.8万 1.8万 70年 51-55㎡ 精装 6800 1.01万 358 158 44.1% 建安像素汇 4.0万 3.5万 70年 18-65 精装 7000 0.51万 150 88 58.6% 雅阁国际 4.5万 3.8万 40 40-90 精装/毛坯 5800 2.73万 672 120 17.8% 项目进入商务公寓市场机会研判——区域需求 项目位于河西先导开发区，梅溪湖以及麓谷工业园配套企业以及大学生创业园均有小型办公需求，商务公寓可以承接写字楼的部分需求，其次项目位于河西主要干道交汇处，同时地处地铁2号线与地铁2B号交汇处，交通条件十分便利。片区经典成功项目为新天地大厦，项目进入商务公寓的市场机会良好，期间周边竞争项目也较少，产品差异化有利于提升项目产品去化。 项目定位/物业形态确定/商务型公寓研判 片区商务型公寓成功项目——新天地大厦 √ 项目紧邻金星路与枫林路，在拥有优越的交通条件之外同时拥有优越的景观资源，区域内生态环境良好，适合居住；其次周边以学校师生、企业员工为主要消费群体，小户型公寓以及优越便捷的交通条件是其目前所需，同时周边生态环境优良，景观资源优越，区域整体市场的公寓情况去化接近70%，同时，片区内有以居住公寓面市的成功项目——观湖公寓，因此，项目进入居住公寓市场机会良好。 项目定位/物业形态确定/居住型公寓研判 片区居住型公寓成功项目——观湖公寓 √ 项目进入居住公寓市场机会研判——自身条件、区域需求 05 物业发展建议 1、项目整体布局 物业发展建议/项目整体布局 商业 商务公寓 居住公寓 枫林路 金星路 商业：从大区域来说需要补缺型商业，从小区域来说需要改善型商业。 商务公寓：临城市东西主干道枫林路，昭示性好，噪音较大，适宜作为商务公寓。 居住公寓：临南北主干道金星路，车流下，环境较为安静，适宜作为居住公寓。 2、商业物业发展建议 溁湾镇商圈：