辽宁抚顺地产项目前期定位汇报报告PPT_易思通机构_140P.ppt

Report recommendations By ESTOEN 2012.08;报告提纲;;束;;商业的价值与可售性 以及 高层住宅与商业的 组合关系 是解决项目问题的破题点;;条件分析;指标解读;产业结构;人口结构;抚顺人均可支配收入水平相对较低对城市房地产行业产生较大的制约，导致房地产客群价格（单价/总价）敏感度普遍较高。;城市规划;“千万吨炼油，百万吨乙烯” 辽宁省十二五新城规划重点项目;融入沈阳经济圈，两座城市的联通梦想 - 地产新城;核心产业升级与扩容;城市研判小结：;;;;由于本案所处位置非抚顺房地产市场主流发展地区，周边城市形象相对较弱，缺乏城市感。 基础配套价值不足，但充沛的地缘客户为本案提供强大利好。;;城市传统居住区;项目具备商业和居住的双重价值;关键方向： 都市生活，中心城区的明日之星;;NO.1;NO.2;;将住宅与商业作为整体形象统一考量;住宅、商业与整体区域的协调发展 区域市场中必需的、不可或缺的高品质产品 引领升级区域整体形象的标杆项目;时代占位;颠覆传统区位认知, 实现迅速占位 打造第一都市新生活时代城，引领抚顺都市新生活概念。;时代城; 住宅——时代·公馆(2#)时代·领域(1#) （区域标杆——城中央精品住区) 商业——时代·商贸中心 （区域商业市场升级）;估;全市商业市场研究 商业建议 经济测算;中央大街商圈;抚顺做为一个三线城市，目前的市区人均商业面积是0.13平方米； 抚顺的人均优质商业面积略低于杭州，远远落后沈阳和北京，同时跟大连、青岛、昆明相比，差距较为明显； 但并不能简单以此来推算未来潜在的需求量，还需要结合城市发展特征以及城市消费水平等情况而定； 以上计算不考虑到目前市场上现存空置面积，另外不同区域商业竞争状况不同也需综合考虑；;;各主要百货商场缺少国际一线服装品牌进驻，这与城市能级与消费居民消费能力息息相关； 从品牌的雷同程度来看，留给城市居民选择余地较少，致使许多居民不得不去相邻城市购物（如：沈阳等）；;中央大街商圈;;中央大街商圈;国美电器;中央大街商圈现有商业主要以百货商场、专业店和商品市场几种商业类型为主。目前商圈无购物中心； 除了以上几种商业类型，区域内还有比较多的街铺。多为小吃、服装等生活配套服务商业，规模小且档次低； 从商业业态来看，主要以服装服饰和餐饮为主，较缺乏娱乐业态； 作为抚顺唯一的市级商业区，中央大街辐射全市范围且覆盖了各种消费档次；;1;新玛特;;1;恒华商场;;通过上图可以看出：抚顺现有2家TESCO超市，1家国美电器，1家苏宁电器以及1家红星美凯龙。全市对于国际国内连锁超市、家具卖场和电器卖场有一定需求，但相对来说这几种业态较匮乏；;抚顺目前只有中央大街一个主要市级商圈。整体商业环境较凌乱，商业档次普遍偏低； 部分国际国内知名的超市大卖场、家居卖场和电器卖场开始陆续进驻抚顺市场，这几种业态市场竞争激烈，同时抚顺消费者对其有一定需求； 抚顺现有的品牌以中档为主，无国际一二线品牌，导致大量客户流失外地消费； 需求上看，中档年轻时尚品牌受众广，市场接受度高，而中高端的时尚品牌目前尚未被普遍认知； 从商业主题上看，现有商业普遍缺乏鲜明主题，特点不鲜明，同质竞争现象突出； 业态上，主要以零售为主，购物和餐饮、休闲、娱乐各业态之间的互动不够，部分综合体项目内部各物业功能互补性较差； 硬件上，现有大多数商业项目从立面、内饰、采光、通风、导引系统、停车等方面已经较为落后，整体的购物环境较差，越来越难以满足消费者对休闲购物消费的需求； 从未来供应看，中央大街商圈未来商业供应量较大，竞争会更加激烈。不过一些优质商业项目的开业，会提升整个商圈的商业档次和环境；;住宅;全市商业市场研究 商业建议 经济测算;商业综合体的开发与运营;商业综合体的开发与运营;商业综合体——业态定位;核心商业形态;商业综合体——业态构成;案例借鉴;概况： 建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店 商业规划设计： 1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间； 2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； 5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用； 6、88部电扶梯与直梯纵横交错