辽宁营口鲅鱼圈嘉胜集团项目定位策划方案205页PPT.ppt

;;今天我们将听到。。。。。。;;品牌体系建设;;;项目理解;宗地四至状况;步行2分钟至小型商业街区;;城市同质化产品板块分布特征;城市同质化产品板块分布特征;城市同质化产品板块分布特征;通过对各个项目的走访，总体来看新城区的项目普遍比老城区的价格要高（除阳光世纪城外）。客户成交比例为本市与外阜成4:6。新城区暂且不去做太多的分析。就老城区而言“观澜天下”项目对老城区整体价格的提升有着很大的影响，好在这个项目剩余房源无几。但是“阳光世纪城”的高价入市将老城区以后整体的价格再次提升起到推波助澜的作用，此项目特点：住宅下面是规模较大商业，能带动住宅的销售，除定位很高外没有什么特点。再有“平安家园”项目为大盘而且高层小面积户型较多，分一二期开发，已成规模，高层刚刚开始销售。本项目值得关注的是宣传做的比较大???--道旗广告。万丰公寓项目除价格低，无任何可参考。 本项目要在老城区达到理想销售，产品要有特点，销售手段独特，宣传到位。建议做部分精装修户型销售或做酒店式公寓的变通产品销售，已达到产品区别化。再有利用本项目周边的良好环境加以引导消费。;区域同质化产品各户值区间供应量占比;区域客层分析;区域产品置业次数分析;市场之上;区域公寓产品面积区间;近年高新区公寓市场价格及供应量走势;区域 城市东西 两端分布;同类市场及区域市场的调研;;;;项目客户群来源分析 对于本项目来说客户群主要来自三个方面： 基础市场为鲅鱼圈地区原有居民， 辅助市场来自营口市区及周边县市， 外埠市场主要来自东北三省、内蒙及京津唐地区。 对于鲅鱼圈地区购买者主要用于自住或改善居住环境， 对于外埠购买者其主要用于养老、度假及投资使用， 对于鲅鱼圈本地购买者主要用于自住。;客群特征 —— ;外埠购买客群;区域板块的同质化竞争;错位 回避区域 主力产品;;写在前面的话。。。。。。;;本项目共4栋33层的高层建筑，项目由塔楼及裙楼构成。;——在现有的条件下深度挖掘产品的优势。通过对产品的解构，区分不同的目标客户群体，应用不同的产品策略，对市场更进一步细分，以占领细分市场中的目标人群。;从产品看，属于区域消费标准。客户群体为；中端消费、务实的小康之家为主；以年轻人为主。 项目客户群体的年龄层次依次递减，价格也应该有所变化； 高层两梯五户，为纯南北向户型与南北通透相结合，产品尺度不佳，因此是销售的消化难点所在。;产品户型归纳;产品规划理念; 规划依据：根据目前区的市场现状，对于本项目的1、2#楼进行了详细的规划和目标定位。 4-10层SOHO公寓：由于本项目地处鲅鱼圈繁华路段，所以噪音和尾气污染在所难免，所以把这部分楼层定位为SOHO公寓可以进行商住两用的使用使得产品卖点更加突出； 11-31层酒店式公寓:为本项目一期产品的主要定位方向，其合理的楼层高度和视野加之户型的独特同样会使得本产品的卖点凸显； 32-33层复式观景公寓：俗称的“楼王”本项目的独特地理位置使得高层可以观景到更好更美的景色，通过审计复式产品可以使本项目的产品更加丰富的同时，也可使得销售金额超过预期。;布局建议;建筑结构建议;;户型创新建议;跃式空间;后住宅时代，成品标准的升级 —— 定制精装之标准升级;公寓式住宅精装：以套房标准；;因应目标客层的消费需求，契合本案产品，应采用定制式与精装修之设定 Cause: 契合改善与菁英阶层购房心态 ;;;;产品推广建议;;;项目定位之市场定位; 定位核心策略 “以产品精工、品牌管理形成错位市场 实现绝对值市场” ;城市发展的两极;项目所在区域特征;;城市的脉络需要积淀;所谓主城区即，“老城区”，锁定鲅鱼圈城市原住民的“恋土”情感，拉动项目区域升级版置业的市场，准确定位区域市场，实现目标市场精准打击。;后居住时代的公寓式住宅 ——后住宅化人居的标准！ ;区域客层需求;不难看出，选择在此区域购房的群体，除了工作在该区域和习惯在该区域内居住的原住民外，首先都是看中了这两个区域的实惠的价格，其次综合考虑购房的其他因素。;客户对象自然特征 居住在鲅鱼圈区域原有人口 居住在各新城区及外地等 家庭月收入在4000元以上 年龄层次为25～55岁 自住、改善居住生活条件为主；投资为辅 付款方式以银行按揭为主，一次性付款为辅;项目客户基本特性 事业处于起步期、经济较为有限 忙碌、对住宅的环境、地理位置及交通具有前瞻性 对产品价格较为敏感，非常注重产品性价比 对物业的软硬件配套质素有较高要求 盼望享受高品质住宅产品 喜欢鲅鱼圈，希望能够定居于此 很注重细节