长沙金地三千府项目2012年总结2013年营销总纲.ppt

蓝山郡项目2011年总结20;报告的思路营销策略总纲策略分解;2012年营销回顾Part 1;推售总结Part 1.1;别墅洋房1－8月主推联排、合院;*别墅各月销售和签约情况（截止;洋房销售回顾截止到11月30日;别墅推售小结：推货：别墅上半年;推广总结Part 1.2;全年推广分析全年推广渠道单一：;1月2月3月4月5月6月7月8;推广回顾——营销渠道回顾（别墅;1月2月3月4月5月6月7月8;9月10月11月12月推广回顾;推广回顾——营销渠道回顾（别墅;洋房营销期间无主题活动，活动的;别墅营销推广小结：推广主题：推;展示分析Part 1.3;2011年上半年，经历过严冬的;客户分析Part 1.4;全年来电、来访量汇总全年总进线;成交客户地图根据对成交客户的居;成交客户来访区域、年龄层次分析;三、成交客户职业分析四、成交客;五、成交客户家庭结构六、成交客;成交客户来访途径、媒介接触分析;九、成交客户置业目的分析从成交;十一、成交客户关注因素分析从成;客户基本特征年龄层次：35-4;客户基本特征从客户基本信息启示;客户年龄区间：以31-40岁年;客户居住区域：客户居住区域以岳;客户现居住物业类型：客户现居住;客户置业目的：满足自我以及家庭;客户成交侧重点：项目成交首要关;客户知晓本项目途径：成交客户知;客户基本特征成交客户小结（洋房;客户基本特征从客户基本信息启示;1、推售（别墅）：别墅的整体推;1、推售：推货节奏必须明晰，在;目标分析Part 22013年;13年整体营销目标需结合宏观调;目标分解原则别墅：淡市下高端物;目标分解：5.27亿=？5.2;目标分解全年销售目标的实现需洋;目标下的问题2013年调控依然;市场分析Part 3宏观环境市;宏观环境Part 3.1;宏观经济1.2012年前三季度;国家政策 房产税试点扩容可期,;土地市场表：2012年1-11;宏观环境总结宏观经济：2013;市场分析Part 3.2;别墅市场Part 3.2 .;别墅总体分布现状纯独别项目纯别;别墅供求分析板块面积区间总量（;金地三千府北纬28°东方大院天;别墅PK高鑫天麓项目名称金地三;别墅PK高鑫天麓户型评审： 6;别墅PK金科东方大院项目名称金;别墅PK金科东方大院户型评审：;金科惯用依托大力度、高频率的报;别墅PK中粮北纬28度项目名称;别墅PK中粮·北纬28度户型评;中粮营销经验（营销活动）线上推;别墅PK和黄盈峰翠邸项目名称金;别墅PK和黄盈峰翠邸户型评审：;和黄别墅营销经验（营销渠道）进;关键点活动渠道前期蓄客利用节点;洋房市场Part 3.2 .;供求分析（洋房）状态楼盘名称板;去化速度分析（洋房）洋房市场以;洋房PK天麓项目名称金地三千府;客户多为70年代出生社会中坚财;洋房PK天麓户型评审：一房四庭;洋房PK天麓户型评审：客厅自带;天麓洋房营销经验（营销回顾）天;洋房竞品营销启示沿用户外等主流;本体分析Part 3.3;客户成交诱因——内部景观、外部;客户成交诱因——内部景观项目内;客户成交诱因——外部环境天赋六;客户成交诱因——开发商品牌金地;客户成交诱因——产品项目产品线;客户成交诱因——户型（别墅）别;客户成交诱因——户型（洋房）本;客户成交抗性——交通、配套Pa;项目所属区域开发时间相对较晚，;交通不便为目前项目洋房客户成交;目标客户关注点与项目亮点的梳理;竞争项目的核心价值主张——本项;营销策略Part 4;核心策略Part 4.1;全年营销策略的总体原则应当以解;推售策略——阶段性制造营销节点;攻略一：推售策略——阶段性制造;1-2月：洋房尾货80套去化3;客户营销策略——老客户资源的深;攻略二：客户营销策略——老客户;客户必杀技外地打工者、投资客必;策略重点——老客户营销老客户营;老客户管理——加强老客户资源利;差异化客户优惠策略公务员阶层：;形象策略——针对性形象树立Pa;针对性营销推广形象，结合新货推;攻略三：形象策略——针对性形象;攻略三：形象策略——针对性形象;渠道整合策略——区域新客户吸引;攻略四：渠道整合策略——区域新;攻略四：渠道整合策略——区域新;活动攻略——营销活动铺排、暖场;攻略五：活动攻略——营销活动铺;客户必杀技——展示、卖场、销售;楼盘展示及导示系统设计水平较低;利用一些代表型的符号展示项目的;细节营造将带来良好的体验，而体;外部软形象注重氛围的包装。外部;惟细节令人感动，以我们的物业管;攻略六：客户必杀计——卖场策略;影视宣传片——新舒适主义生活方;售楼中心旺场及利好公示售楼处增;接待流程优化，增加价值展示面。;动力+压力双重机制，保证销售强;策略分解Part 5;第一季：完美开局！洗老客，清洋;第一季营销策略1月2月3月4月;第一季营销执