青铜骑士2014年1月长沙绿地中心2014年度策略提报.pdf

[绿地中心2014年度策略提报] 2014年1月10日 Part 一：回顾2013 Part 二：观局2014 Part 三：推广思路 Part 四：阶段执行 Part 五：活动建议 Part 一：回顾2013 [品牌预热期、区域炒作期、形象占位期、产品热销期] 2013年 绿地中心的推广 步步为营 品牌预热、区域炒作、形象占位、产品热销 四大时期推广工作有序部署 2013年 绿地中心的形象 层层深入 金融城开篇钜作、中部金融地标、金融城首铺、长沙金融区绿地定中心，高端大气形象不断 深化 2013年 绿地中心的影响力 昭昭在目 政府领导的关注、经济学家的助阵、资本与商业巨头的抢滩以及业主客户的信赖，绿地中心 正在影响长沙、改变长沙 2013年 绿地中心的价值力 实至名归 芙蓉中路、金融城总部的区域优势，世界500强的品牌实力，国际巨头的共同认可，绿地中 心已然成为长沙商务价值的标杆 成功是可喜的、可贺的 不足是新动力、新机遇 理智与冷静地看，2013年也有不足： 我们的推广力度大，传统媒体、网络媒体等持续维持市场热度，但强势的硬广形象塑 造有所欠缺 ，价值解析的软广对目标客户的吸引力有限； 我们的活动不断，有效塑造了政府公信力，但嘉宾分量有限、推广预热期短 ，活动造 势不足 ，市场影响力较难形成； 我们的推广渠道不断拓展，大型活动、小型圈层有效结合，但提高推广精准度的新媒 体、新形式有待深入挖掘。 2013年 ，喜忧参半 我们刚在市场上站住脚，未来的路途却依然艰辛 市场的蛋糕有限，我们却面临日益增多的争食对手 Part 一：回顾2013 Part 二：观局2014 Part 三：推广思路 Part 四：阶段执行 Part 五：活动建议 Part 二：观局2014 （一）宏观市场 （二）长沙写字楼市场 (一）宏观市场 2013年楼市：政策调控不断 “国五条”为全年调控定调，房产税、二手房20%个税引社会热议，房贷趋紧（钱荒）、 “以房养老” 试点等话题不断，调控政策从未放松 2013年全国房价：震荡上行，有惊无险 深圳 ：2013年深圳房价创历史新高，均价达21626元/㎡ 上海：房地产服务公司高力国际在 “2013年上海房地产市场回顾及展望新闻发布会”显示，上海新 建商品住宅成交均价同比上升7.3％，至人民币24121元/㎡。 根据国家统计局公布的去年11月全国70个大中城市住宅销售价格显示： “北上广深同比涨幅高达 20%，26个主要城市涨幅超10%，69个城市房价上涨……” 2014年全国楼市，青铜预判： 2014年是我国全面深化改革的开局之年 预判一、楼市新政或密集推出、落地，政府或将完成楼市治理的全新布局。 预判二、楼市格局面临重组，超一线、一线城市调控加强，二三线城市受追捧。 预判三、房产税 “对冲 ”限购令，楼市调控将进入税赋调节时期。 预判四、房价将此消彼长，出现结构性热点转换，一线涨幅减缓，二线城市将稳健增长。 (二）长沙写字楼市场 近5年办公市场情况 2012年办公供求大爆发： 12年长沙正式迎来甲级办公时代，当年供应量112万㎡，成交量47万㎡ 供过于求，比值高达2：1：近5年供求关系约为2：1，办公存量巨大 均价逐年提高，年增长率约为28% ：随着办公等级提升，核心地段项目入市，办公均价逐年攀升 2013年办公市场走势 全年 交率50%：全年新增供应84万㎡，成交47万㎡； 全年均价较平稳，年末陷入降价促销红海：全年均价14563元/㎡，12月全市大幅降价促销，均价12063 元/㎡，下降幅度高达17% 2013年办公成交特点 小面积段、中小企业需求相对较大： 150㎡以下、200万总价以内成交占比达57% 中等面积以上，各面积段及总价段成交较为均衡：200万总价以上面积段成交较为均衡 市场存量创新高：截至2013年11月30日，全市存量高达87万㎡ ，去化周期为2年。 长沙写字楼市场板块 长沙写字楼投资回报分析 售价：12000-18000元/㎡；租金：80元/㎡/月 ；投资回报率约为：6% 芙蓉广场周边1--2公里范围内为高端写字楼密集区，也是售价、租金最高的区域，投资回报情况相对 客观。 2014年长沙写字楼市场，青铜预测： 未来写字楼市场供应量长期保持供大于