2011年杭州三墩19号地块高端别墅项目营销推广报告.pdf

三墩19号地块 开始之前，让我们先“闲聊”三分钟…… 虽然提案有很多家 但我们还是把她作为最终提案 因为只有这样才符合我们 认真地、一次性把事情做好的一贯作风 当然，这也是唯一的一次提案，壹线从不做二次比稿…… 我们充满激情而冷静的思考…… 我们不想将她定位为住宅 因为我们想赋予她更深层的含义 她不仅承载着生活、更诠释着精神、个性的灵魂 因此，我们将她作为精神的依靠、空间的享受、商务的载体 ······ 痛，并快乐着…… 准备提案的第一天，快乐充满着整个案组，随后而来的是伴随着 快乐的痛苦，市场在向弱势转变，任何一个轻率的、肤浅的定位 都会让我们损失一块好地应有的价值。 面对这样一块弥足珍稀的土地，我们在反复的问自己：我们要把 它雕琢成什么？ 会上，好一段时间都没有人说话，大家都陷入了深深的思考…… 三思，而后行…… 我们认为，要想把这个项目做好，一定要对项目本身有 深、度的了解，只有吃透项目，才能将项目发挥到极至。 在这里，我们将这痛，并快乐着的过程记录并呈现给所 有关心并且热爱这片土地的人们…… 我们的策略是…… 不求必威体育精装版，但求最适合！ 不怕中庸，但求最实效！ 时间有限，请允许我们以删繁就简的方式分享这次“思考之旅” 首先，明确800平与小户型的营销关系 主体与各个子项的营销关系 树干与枝叶，主品牌需要与子品牌相互映衬 做大做强800平品牌，毕竟任何一个子项无论是销售与否，它都是建立在 800平的基础之上的； 800平品牌的落地也需要各个子品牌的有力支撑，就像是树干与枝叶。 但是，贯穿营销全程的主线一定是800平的品牌 吸附800平的品牌影响力 50-70平的品牌价值 因此本次提案以800平营销为主体展开； 小户型专题会以专项营销提交； 首先，我们来看800平的营销方向 铭：钅=金=金钱财富 铭：名=名气、名望 著：显著、卓著、书写人生 回归本质，我们还是从项目说起 首先，我们来看下产品 1、具有围合式的排兵布阵 2、具有高端特性的新古典主义建筑风格 3、7.2米挑空空中花园，私人化的自然 4、800平米的大平层的空间享受 5、800平30套，少数人才能拥有限量版 6、5.8米的顶层挑高，一豪双享 7、原生态自然景观水系 特有的产品类型 新古典主义建筑风格 800平米的大平层 7.2米挑空入户花园 5.8米的顶层挑高 原生态自然景观水系 800平30套 从规划布局、建筑风格、面积段、空间配置产品数量来说， 奢侈产品、奢侈空间、奢侈物业 无须太多描述，我们看到了…… 优越的产品规划，一流的产品品质， 奠定本项目的唯一性与不可超越性！ 巅峰之作收藏级奢侈物业 其次，分析下目前的市场环境 三墩，宜居型楼盘开发地 中海紫藤苑、金地自在城…… 一个平凡的区域市场 左邻——中海紫藤苑 建筑类别：小高层 高层 户型：74-139平方米 均价：17500元/平方米精装修 客户描述： 74-90方：刚需人群 110-140：首改人群 必威体育精装版动态 在售北区4幢21层楼房源 为精装房源，一共168套精装修房源 主力面积为89方的刚需户型 总价在140万－180万元 均价17500元/平方米， 一次性付款98折、按揭99折的。 右里——金地自在城 建筑类别：花园洋房 户型：122-156平方米（一二 层赠送地下室） 均价：26000元/平方米 精装修 客户描述： 120-130：首改人群 140-156：豪改人群 必威体育精装版动态 目前在售为电梯花园洋房，一期销售超 70%， 剩余30房源在售； 优惠：9.4折 综上所述 1、板块内与名企、名盘为友，板块知名度较高； 2、名企开发运作，带动板块前景的提升； 3、板块内并未出现相同产品交叉竞争； 4、周边产品均主打景观、精装改善型或一步到位产品，说 明该区域属于适