2012年4月铜陵清华项目定位思考.ppt

家庭人口的变化及财富积累带来居住改善需求，有置业经历，开始关注户型尺度放大、户型功能、教育资源、社区环境、社区配套等方面 ……现在住的房子是90平米的两房两厅，4000元/平米，孩子上幼儿园，所以要买一个2居室，这个房子什么都好，位置也好、小区环境也好，小区里都是大树，夏天都不用打遮阳伞，非常舒服…… ……孩子上幼儿园，所以再买房的话，首先是环境、教育、配套，其次会选择110-120平米的房子，目前的90平米的房子太小 ……社区要有健身的地方，还要有小孩玩的地方。 （石医生、工商银行戴先生） 首改客户 置业关注点：户型面积功能、户型功能、下一代的教育问题、社区环境、社区配套； 置业特征：面积、功能放大、关注社区环境 目标总价： 45-55万 客户描述： 30-40岁，有一定的工作年限，经济能力强，家庭人口增加或居住需求的升级。 客户来源： 以银行、医院、公务员、矿业职工、学校等效益较好的行业为主； 置业偏好： 重面积尺度放大，户型功能增加，教育资源，社区环境、社区配套 有较好的经济实力，有多次置业经历，对社区环境、物业管理、产品品质、社区周边环境等有较高要求，但总体上以实用为主 ……选择多层，不考虑高层。能买得起别墅也会考虑，但怕自己负担起来比较重……铜陵的房价不能太高，合肥才卖多钱…… ……换房考虑100平米，够住就行了，物管要好。现在住的是多层，换房时考虑的还是多层，考虑3、4层，跃层也不错、楼体外观要好看，不能太低档……6000还可以接受，再高就不行了 ……现在住的小区环境不好，出入小区的入口太多，物业管理也不好……再买房也只考虑多层，住着舒服…… （客户访谈） 升级改善客户 置业关注点：物业形态、物业管理、社区环境； 置业特征：有生活追求、但以实用为主，置业时也考虑总价上限，能区分多层物业比高层物业有价值 目标总价：55-68万 客户描述： 35-47岁，现在是各自事业领域内的骨干力量；收入丰厚且具备相当的财富积累，处于事业稳定上升期；有置业经验，具有敏锐的眼光和判断力； 客户来源： 政府部门、矿业集团、事业单位的中高层和管理者、私企业主； 置业偏好： 重立面外观，物业形态，居住舒适度 有一定财富积累或有较高公积金福利，考虑资产沉淀，看重学区房的升值潜力 ……我买房不考虑自住考虑投资，主要是考虑学区、景观房，在学校附近的房子好卖也好租。投资考虑首先是总价控制，可以买多套住宅，这样资金周转快，方便，毕竟还有实体产业要做…… 80㎡左右的2房、105平米3房最好，2房最好不要超过55万、3房就是65万…… （ 装饰公司李总） 投资客户 置业关注点：学区、景观、总价 置业特征：有一定的投资意识、对好学区、优越景观的物业增值能力强有共识 目标总价： 45-60万 客户描述： 年龄跨度大，经济实力非常强或企业福利待遇非常好 客户来源： 基本以私营企业主和矿区职工为主； 置业偏好： 户型以二房、小三房、三房为主，重视景观、学区和升值潜力 具有较强经济基础的中老年人为主，为父母或自己购房，较为看重社区内外的居住环境、生活配套、物管服务 ……买房考虑养老，首先是物管，接着是环境，环境要求最好是有水面，社区要有好一点的超市，方便……考虑楼层要低，不然爬楼不方便，4层以下可以接受，房子里不要楼梯，不安全，要买就买一个大点的，孩子一家回来有住的地方，怎么也要120平米…… ……我给老人买，上了年纪的人不喜欢闹，但也要方便，周围要有个超市或者是菜市场，买个菜呀什么的也方便，面积不用太大，70-80平米2居够用就行了…… （基桩公司刘总） 养老客户 置业关注点：社区环境、区域环境、生活配套、物管 置业特征：价格敏感度不高，考虑生活便利性和环境重要 目标总价： 55-75万 客户描述： 有一定的财富积累，看中宜居环境。 客户来源： 私营企业主、矿业集团、电力集团等企事业退休管理干部； 置业偏好： 重生活便利，周边没有污染源，物管服务好、有稀缺的自然资源 铜陵客户以矿业集团、电力、医院、银行等企事业单位职工为主，实用主义者居多，注重自身居住的使用效果，以及精神、文化层次的需求，总价控制基本在50万元以内 置业动机 客户来源 总价控制 特性 置业关注点 刚性需求 各行各业，本地人为主，外地人少 36-43万 价格敏感高，选择2房、小三房 户型功能、总价控制、生活便利、学校 首次改善 银行、医院、公务员、学校等效益较好的行业为主 45-55万 选择户型2-3居 户型面积功能、户型功能、学校、社区环境、社区配套 投资 矿业职工、私营企业主 45-60万 选择2-3居户型较多 学区、总价 升级改善 政府部门、矿业集团、电力等企事业单位的中高层和管理者、私企业主 55-6