2011年银色世纪文登南海项目营销策划报告.ppt

项目总投资计算 财务分析 1、住宅部分多层花园洋房建筑面积11.39万㎡，建安成本950元/㎡，总造价约10821万元，地下车库建筑面积为 2.76万㎡，总造价约4416万元，小高层建筑面积约3.3万㎡，建安成本1380元/㎡，总造价约4554万元（不 含室内装修）； 2、商业0.24万㎡，紧邻明珠路和环海四路，建安成本按1800元/㎡计算，总造价约432万元（不含内部装修）； 3、会所及配套建筑面积约0.4万㎡，总造价约1800万元（含内部装修）。 物业分类及建造成本 财务分析 根据计算本项目的内部收益率为118.08%，大于行业基准收益率，满足项目投资的需求。（按照原设计方案计算，内部收益率约为82.5%左右） 财务内部收益率 财务分析 市场价格调查 采用市场调查和成本定价的方法进行。在现有市场基础上，结合本项目目前的特征通过市场比较法 得出2011年10月本项目毛坯房按揭市场参考均价取整为4900元/㎡。但由于市场及项目所在片区的逐 步变化，项目本身所具有的素质资源也将随之变化，因此影响项目定价的因素是一个不定值。 价格策略 1、坚持“低开高走，小幅上浮，区位定价，阶段调整”的价格策略； 2、以较低的价格入市，在市场上稳定一段时间有了知名度后，小幅上浮，给目标客户造成紧迫感， 根据不同区位的景观价值和物业性质，制定相应价格级差，价格上浮与小区的工程进度和完善程度 相一致。 均价确定 考虑到项目所处地理位置及南海发展预期，通过市场调查和模拟分析，对项目的综合品质的定位以 及同类项目的竞争定价后，综合确定住宅多层花园洋房平均售价为 5867元/㎡，小高层平均售价为 5406元/㎡,商业平均售价为8160元/㎡。 销售收入 1、住宅：销售面积14.69万㎡，销售均价为5763元/ ㎡ ，总销售收入为 84666万元。地下车位 1104个,平均52002元每个。 2、 商业：销售面积0.24万㎡ ，销售均价为 8160元/ ㎡ ，总销售收入为 1958万元。 销售价格、销售比例与销售量 财务分析 销售价格、销售比例与销售量 财务分析 社区美誉度曲线 销售均价曲线 营销强度曲线 强势启动，大力营销推广，打造优质产品，成为市场标杆产品。 地块前期初启动，未进入销售，出现现金流低谷。 再次加大推广力度 时间轴 数值轴 延续性入市，稳定现金流。 净现金流量曲线 开发模拟 财务分析 资金投放与筹措在财务静态分析中对经济指标的影响较少，因涉及到财务费用即利息指标的计算，故对其仅进行简单的资金投放与筹措的模拟。按行业基本运作模式和本项目自身的特点，发展商自有资金（含项目预售回笼资金）与承建商垫资金额比例为建设投资总额的80.46%，银行贷款比例为建设投资总额的19.54%，并一同按银行贷款利息计入财务费用（本项目财务费用未计入在内）。 按工程进度与各种开发费用使用情况，本项目总开发期为4年，建设期为3年。 投资计划 本项目总建设投资为41187万元。按项目开发进度算2011年需资金5936万元，2012年需资金20195万元，2013年需资金9033万元，2014年需资金6022万元。 投资比例与投资计划 财务分析 对于南海新城区来说，市场发展的周期主要取决外因和内因的共同作用 外因 内因 经济环境发展走势 金融环境发展走势 政策扶持力度 核心：整体经济环境 区域经济环境，整体经济发展状况如何，均决定了外在需求的购买欲望。 外部购房需求结构 核心：市场供求关系 区域房地产价格支撑水平 地方政府对于政策的执行力度 地方政府独有的招商政策力度 内因决定了南海新区能否适时发展，购买需求结构是一个关键要素，是新城房地产市场能否支撑的决定性因素。 财务分析结论 新区发展需具备的6大条件 人流导向效应 招商政策扶持 关键产业驱动 社会舆论导向 区域配套物业 交通功能规划 相关功能物业兴建，形成不依赖于其他区域的新区。 龙头产业带动上下游及相关产业的经济增长点，形成经济拉动引擎。 社会舆论积极报道，如网络、报纸、电视、机构等各个渠道的报道均有利于社会关注度的聚焦。 需要拉动人流导入的聚集因素，对周边或其他区域形成号召。 交通规划明确，通勤成本降低。 需要政府继续加大政策扶持力度在招商引资环节，以及房地产开发、建设、交易的各类支持政策。 1 2 3 4 5 6 我们认为，南海新区房地产市场发展需具备人流、交通规划、配套、政策、产业和舆论等六大方面的条件 财务分析结论 项目市场条件 南海的房地产市场初步发展，现阶段本地支撑有限，项目仍依靠外部购买；南海新区是城市建设的主要区域，本项目具有突出的政策优势；目前市场上在售住宅项目主要为卓达项目、清岛湾、江南城等产品供给的类型丰富，销售速度较好；未来2~3年内市场仍以多层