新聚仁2010年11月升华地产黄冈八仙咀项目整体定位及策划方案.ppt

项目紧邻黄冈市唯一市政公园（遗爱湖公园），周边以缺乏大型商业设施。 配套环境 遗爱湖公园一期建设已投入使用，位于本项目西侧，必将成为本项目一大亮点！ 项目周边以小规模汽配及零部件销售等业态为主，生活配套资源较为匮乏。 生活配套：金芙蓉宾馆 市政配套：遗爱湖公园、黄冈市教育局 周边以小规模的日常生活所需配套为主，大型商业设施缺乏。 项目占地面积19.5万方，容积率2.29，在黄冈属于大规模的复合型项目 经济指标 项目规划可 建筑面积： 517950㎡ 容积率2.29 目前区域主要以内生性客源为主，但随着武汉城际铁路的建设，客户群的构成将发生较大的变化，因此本案应从长远考量，做足容积率，实现高价值高收益。 从黄冈房地产业发展看，本案属于大规模项目，持续期长，需充分考虑客户的演变及随之而来的物业类型的变化。 区域界定 项目本体界定 区域楼市界定 随着经济的发展，区域的成熟度提高，黄冈房地产市场将进一步升级，从成本型市场逐渐向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会。 1+8城市圈城市、四线城市； 总体经济水平相对滞后，但目前处于经济快速发展阶段； 是承接武汉产业转移的核心区域； 黄冈城市居住中心、未来新兴政务中心； 50万方大规模开发，多元化复合型大盘； 拥有区域独一无二的强势景观资源； 房地产开发水平低，处于低洼状态； 价格及建筑品质逐渐在提升； 项目界定 附件二：项目价值挖掘详细 市场产品部分 总规 君城·紫金城 万象巴黎 文峰宝邸 君城锦府 组团式规划，全高层 随意排布，没有特别规划 围合式布局，高低密度结合 兵营式排布 总规设计按常规组团式或兵营式排布，缺乏新颖。 园林景观 君城·紫金城 万象巴黎 文峰宝邸 君城锦府 30000㎡现代风情园林，综合考虑四季的转换以及建筑、环境、荞、灌、草的结合，推窗见绿，移步异景，建筑小品的设置为园林细部增色不少。 维纳斯喷泉广场、雕花长椅、黑色鹅卵石径、玫瑰花圃等血统纯正的法兰西风情元素。 中心景观资源位于小区组团内部，园林没有特别风格，只是一些常规绿化。 喷泉、下沉式庭院设计在黄州市较为罕见，但园林能否出彩还取决于细部设计。 随着人们可支配收入提高，黄冈高端客群开始由居住型向享受型转变。 外立面 君城·紫金城 万象巴黎 文峰宝邸 君城锦府 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约 涂料+玻璃幕墙 涂料 面砖 涂料 暖色调，现代感极强 暖色调，品质感低 暖色调，品质感低 暖色调，品质感低 风格 建材 品质感 以现代简约风格为主，除紫金城外，外墙材料大多采用涂料，品质感差。 户型分析 君城·紫金城 万象巴黎 文峰宝邸 君城锦府 92㎡ 95㎡ 88.02㎡ 86.8㎡ 面宽3.9米 面宽4米 面宽3.9米 面宽3.5米 面宽3.6米 面宽3.5米 面宽3.6米 面宽3.5米 明厨明卫 明厨明卫 明厨明卫 明厨明卫 3.5㎡ 4.2㎡ 4.5㎡ 4㎡ 户型不通透，动静不分区 户型不通透，动静不分区 户型不通透，动静不分区 户型不通透，动静不分区，断面宽，长进深 面积 客厅 主卧 厨卫 送面积 其他 两房户型布局极其相似，户型亮点不足，仅阳台赠送一半面积，无入户花园、露台、花池等设计。 户型分析 君城·紫金城 万象巴黎 文峰宝邸 君城锦府 129㎡ 133.61㎡ 122.87-124.75㎡ 139.2㎡ 面宽4.2米 面宽4.2米 面宽4.5米 面宽4.5米 面宽3.6米 面宽3.9米 面宽3.6米 面宽3.9米 明厨明卫 明厨明卫，共用卫生间小 明厨明卫 明厨明卫 4.5㎡ 7.83㎡ 4㎡ 4.6㎡ 全朝南户型，室内通道长12米，面积利用率低 南北通透，双阳台设计，各卧室均带飘窗 户型不通透，北向卧室带360度观景阳台 户型不通透，动静分区， 面积 客厅 主卧 厨卫 送面积 其他 户型陈旧，三房户型仅万象巴黎做到南北通透，户型设计更多考虑居住功能性而忽视舒适性。 规划呆板，精细不足，品质感差，产品线落后，急需升级换代。 竞争产品总结 楼盘规模小，小高层为主导物业类型，品质 较差 主题不鲜明，缺乏软景，规划欠缺层次感，精细化不足 外立面设计雷同，用材不够考究，品质感较差 户型设计单一，缺乏创新，附加值极低 标杆型高品质、创新型产品为市场空白点，黄州市呼唤户型升级换代产品。 市场现状 地块资源 项目发展战略 房价水平低；高层项目竞争激烈别墅型社区缺乏；中大户型为市主流户型；区域项目基本以利润最大化为原则，以产品为发力点获取高价格。区域内产品整体缺乏品质创新，附加值低； 黄冈最具城市湖景资源优势地块；毗邻黄冈唯一市政公园；政务新区、教育新区；距离商圈中心近；紧临城市主干道；黄冈城市规划的居住中心；