星彦地产2011年1月惠州“大亚湾”花郡2011年营销总纲.ppt

销售价格 The Price 太阳湾 5500元/平方米 大爱城 5500元/平方米 蓝湾半岛 5000元/平方米 四洲蜜方 5200元/平方米 灿邦国际 6200元/平方米 蓝湾星辰4800元/平方米 DADA的草地5600元/平方米 花郡 西区 中区 澳头 根据目前的市场状况,销售情况和分批推出因素,我们在进行市场比较时对参与比较的楼盘的均价进行了修正. 销售价格 The Price 确定比较因素及权重： 销售价格 The Price 内容 因素比重 相比值 本项目 DADA草地 蓝湾星辰 灿邦国际 太阳湾 大爱城 蓝湾半岛 四洲蜜方 位置 10% 1 0.7 1.1 1.2 0.9 0.9 0.9 0.9 配套 10% 1 1.2 1 1.2 1.1 1.1 1 1 学校 8% 1 1.2 1 1 0.9 0.9 1.1 1.1 自然景观 9% 1 1.1 1 1 0.9 0.9 0.8 0.8 小区环境 9% 1 1.2 0.9 0.9 1.1 1.1 0.9 0.9 规模 7% 1 1.2 0.8 1.2 1.2 1.2 0.8 0.8 品牌 7% 1 o.9 o.6 o.7 o.9 0.800 0.600 0.700 物业档次 8% 1 1 0.8 0.8 0.9 0.9 0.8 0.8 物业管理 7% 1 1 0.7 0.8 0.9 0.9 0.8 0.8 户型设计 10% 1 1.2 0.7 0.8 0.8 0.9 0.7 0.7 噪音 7% 1 1.1 1.1 1.2 1.2 1.2 0.9 0.9 开发进度 8% 1 1 1 0.8 0.9 0.9 1 1 合计 100% 　 1.067 0.899 0.972 0.97 0.973 0.862 0.869 均价 　 5400 4700 5200 5500 5500 4700 4800 比较价 　 5061 5228 5350 5670 5653 5452 5524 权重 　 25% 25% 20% 5% 5% 10% 10% 销售价格 The Price 经过市场比较法测算，本项目住宅目前可实现的均价为： P=∑Pi（i=1、2、3、4┉） =可比售价＊各参考权重 本项目市场参考价为 均价约5306元/平方米（毛坯） 综合评分表 The end…… 大亚湾，下一个鹿特丹？ 15万平米都市滨海梦想家园…… 2012年必威体育精装版最全的房地产营销策划资料（每月免费更新） 更多精彩内容尽在 　　 　　 项目形象导入期 客户积累期 公开发售期 11年3-4月 11年5.1-6.17 11年6-12月 引起市场关注 营销目的是什么？ 营销主题是什么呢？ 此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？ 媒体投放策略？ Marketing 形象导入期渠道策略 高速路户外T牌 南方都市报 房地产信息网 搜房网 与本地媒体合作（配合活动） 以线上媒体为主，主要是品牌和形象导入。 花样年品牌篇 城市价值篇 开发理念篇 关注人群篇 软文诉求重点 项目形象导入期 客户积累期 公开发售期 2011年3-4月 2011年5.1-6.17 6月-12月 截流目标客户 吸引积累目标客户 完成销售目标 营销目的是什么？ 营销主题是什么？ 此阶段的营销重点是什么？营销活动安排？ 媒体投放策略？ 花郡的目标客户层圈定； 花郡的目标客户的精神气质； 花郡的生活理念的传达； 我是谁，我给你带来什么？ Marketing 客户累积期 项目客户积累期（2011.5.1-6.17） 阶段性传播主题： 一步山海间，百年渡人生 In-joy life享受山海都市生活 此阶段的传播重点： 花郡的目标客户的圈定:传达目标客户的精神气质，他们是一群有理想、有远见的都市人。他们憧憬未来，他们向往山海，他们能够感受大亚湾未来的滨海都市生活。 花郡的生活主张:回归生活的花郡工作观、分享圈层的花郡人际观、创意惊喜的花郡生活观、无处不在的花郡审美观、快感盛宴的花郡消费观、憧憬未来的花郡享乐观。 客户累积期传播主题 Marketing 户外广告：用效果展示 主标：一步山海间，百年渡人生 户外广告：用效果展示 主标： In-joy life享受山海都市生活 副标：期待，梦想即将启航 我们认为会员营销是前期客户积累的关键所在，而如何将花样年的会员转变为花郡的客户将是我们营销的关键所在。 吸引会员入会 客户的扩张和沉淀 目标客户积累 享受选房的额外优惠； 优先参观样板房 优先获知项目信息 客户升级 我们认为此阶段的营销的重点之一是会员积累和会员营销 通过会员营销有效的回避了政府出台的禁止登记和认筹的不利因素。 客户累积期营销思考 Marketing 有效