2012年1月佛山里水镇和顺地块项目定位策划报告.ppt

中心区特征：以本地型地缘客户为主，外来人员具有一定的外溢性特征 　 高端客户 中端客户 低端客户 客户构成 企业主/高管、政府高级管理层、生意人士 企业中高管、政府公务员、企事业单位、生意人、小企业主 禅桂中低端客户 刚刚起步的外来生意人、工业区低层管理/技术员工 购房目的 改善自身居住环境、追求身份地位的体现 改善自身居住环境，提升生活质量 首次置业或改善居住环境 当前购买产品 典型楼盘 南海碧桂园 万科金域华府 名汇城市花园 价格 1-1.5万 500万以内 6000-7100元/m2 80-100万左右 5000元/m2 50万以内 物业 以别墅型产品为主 复式/大平面高层 中小户型高层为主 产品 四房及四房以上 三房 两房/三房 ①大沥镇客户分析 　 高端客户 中端客户 低端客户 客户构成 企业主/高管、政府高级管理层、生意人士 企业中高管、政府公务员、企事业单位、生意人、小企业主； 小企业主、外来务工人员 购房目的 改善自身居住环境、追求身份地位的体现 改善自身居住环境，提升生活质量 首次置业或改善居住环境 消费习惯 注重享受；注重身份的体现；讲究品牌与档次；注重安全和私密性 注重社区文化和生活环境；重视交流与友邻 对价格敏感，要求高性价比，物有所值 产品需求 以别墅型产品为主，价格承受能力强 独栋/联排/复式/大平面洋房 中小户型洋房为主 配套需求 对配套要求高 需配套尽量完善 基本配套齐全即可 备注 经济雄厚，且具有较强的购房需求。大沥高端客户的需求在本地无法得到满足，从而导致大量外流现象。 大沥中层客群的经济实力不容忽视，特别是有本地户籍，更有着双重经济基础的支撑。 受“地缘工作”影响大沥中端客户普遍有“落户大沥”的需要，他们所受到的影响因素较小，置业态度明确。 大沥低端客户普遍拥有自住房，购房欲望不大；部分年轻的客户有改善环境的意愿，但受房屋价格限制 性价比高的小户型还是能够吸引大部分低端客户的目光。 本地居民均具有较强的本地情结 大沥镇客户特征：购房客户主要为改善居住环境的换房需求 ①大沥镇客户分析 1、大沥客户基数大，价格接受能力高 2、居住环境、教育配套是本项目的核心吸引力 3、其中高端客户容易被产品牵引，中端客户对教育等独特配套资源更有兴趣 4、家庭人口以3-5人居多，习惯居住尺度阔绰，需求以3/4房为主 大沥镇客户与本项目的匹配度分析： 结论：可重点拓展大沥镇非本地的中高端3房4房改善型客户 半岛城邦 户型特点 166㎡四房两厅三卫 双主卧套房 主要房间均为南向，且面向景观面 设置工人房 工人房 主卧套房 主卧套房 户型特点 120㎡三房两厅两卫 宽大入户花园 主要房间均为南向，景观视野好 半岛城邦 入户花园 主要房间均为南向，可观景 半岛城邦 户型亮点： 大面宽，主要房间全景观向 奢华主卧带衣帽间 主要房间全景观向 半岛城邦 户型亮点： 大面宽，主要房间全景观向 奢华主卧带衣帽间及书房 入户花园+工人房 主要房间全景观向 最大亮点为： 超大面宽，保证主要房间的全景观朝向 缺点是： 占地大，整体梯户比提高 半岛城邦户型总结： 附件二：规划方案 * 方案一 方案二 方案可能性 全高层： 优势： 1. 围合式布局，形成中央园林，南侧沿江布置大户型。2. 保证大户型均为T2/T3,户型舒适性较高。 劣势： 1. 北侧观景将受到部分影响。 2. 局部三排布局影响园林的整体性 高层+别墅： 优势： 1. 联U型布局，南侧沿江面全部敞开，无遮挡，保证每户的景观效果。 2. 中央部分设置别墅，提升项目整体形象。 3. 形成三大组团园林。 劣势： 1. 以T3/T4为主，T2较少。 方案设计说明： 1.交通组织 采用人车分流模式，南向设置人行主入口，地块东向和西向设立车行出入口，人车之间不形成干扰。 2.景观分析： 强力利用一线江景，营造内部中心园林景观，达到户户有景可观，河景资源最大化。 3.建筑布局： 南向敞开，折板式布局，建筑错落，达到户户享受河景资源。 户户有景可观，江景资源最大化 一线江景 变电站 幼儿园 北向规划景观带 会所 滨河景观带 规划方案一：规划排布 建筑布局说明： 本方案以 江景资源最大化 为布局原则，建筑采用 散落的折板式 布局，分成三线建筑排布，一线建筑可享受全方位的江景，二线建筑通过折板错落的方式打开江景视角面，三线建筑透过一二线建筑的缝隙莅临江景。整体将南向景观面敞开，使江景渗入到住区内部，令后线的建筑也同样能够享受到视线上的江景。 散落的折板式建筑布局，享受江景资源最大化 规划方案一：视觉通廊 户型 面积 套数比 面积比 70-80 36000 18% 10% 90 31680 13% 9% 115-120 37760 1