联合传播2011年4月吉宝置业成都双盘阶段策略方案.ppt

感谢聆听THANKS * 竞争策略: “快亮相、入市场、塑造高端、截流客层”。 上海绿地：138.84亩，容积率3.0；楼面地价：6510元/㎡ 内蒙古伊泰：80.84亩，容积率4.0；楼面地价：7600元/㎡ 仁恒置地：178.56亩，容积率3.8；楼面地价：4346元/㎡ 凯誉房产/总面积：285亩，容积率4.7；楼面地价：4200元/㎡ 新鸿基：308亩，住宅容积率4.0；楼面地价：约4501元/㎡（实际成本约5580元） 本案76.18亩，容积率4.0；楼面地价：5950元/㎡ 1、时机不确定，不最快开盘。 2、工程适度推进，恰当开盘。 大量高地价竞品都是知名发展商，都面临着同样市场环境，竞争压力大； 1、高端形象塑造——社区围墙系统 2、高端形象塑造——打造永久式销售中心（会所式商业） 如规划及地块条件许可，不做临时销售中心 1、应具有高端形象 2、临时销售中心将拆掉，是重复性投资。 3、高端形象塑造——双盘联动，齐展示 借助销售中心，实施高端双盘联动，高端客层全覆盖 吉宝·攀成钢 吉宝·牧山别墅 ＋ ＞ 2 精装策略不放弃 可以预料，凯誉房产肯定是精装、内蒙古伊泰应该也是精装（记者）、新鸿基也有精装、上海绿地没放弃精装、九龙仓雍锦汇精装、24城有精装，竞品很多都采用了精装； 我们需要在分期开发中，适时考虑精装竞争策略。 攀成钢项目案名建议： 祥 瑞 都 祥瑞，又称福瑞，中国传统文化泛指对人大吉之物， 都，都会之义，展现项目所享受的大都会繁华胜境， 祥瑞都，传统又时尚，恰好能将攀成钢地板既得传统滋养，又与时尚文明相交融的地块特征。 2，对牧马山项目的影响 如何认识牧马山项目：圈外·绝对自然资源项目 位于成都五大主城区之外，不受限购令约束，相比主城区项目而言，政策相对宽松，但不排除将受到客户观望情绪的影响，而导致销售周期加长，在下半年预计将会迎来较好的市场反应。不限购，但受观望情绪影响。 市场层面： 除具有高端购买力之外，选择在牧马山置业的别墅客户，往往深谙自然资源不可复制的永恒价值，热衷于自然，同时更在意资产的保值。追求自然，关注资产保值。 客户层面： 随着主城区的限购，郊县的争夺必将更加激烈，除老项目龙湖长桥郡、置信牧山丽景、锦绣尚郡冲击之外，牧马山一号、牧马天堂、牧马逸家等项目的推进，必将吸引市场对牧马山片区的关注，在未来也会对都将对本案客群产生一定分流：机遇与挑战并行。 竞争层面： 竞争项目：置信牧山丽景 区位：新津县牧马山花源镇 二期开盘时间：2011年4月9日 推出物业：独栋别墅 户型面积： 347-673㎡ 销售价：15000元/㎡起 主力总价470-700万 推出套数：26套 ——邀请张国立作为项目形象代言人，市场影响力极大。在华西都市报等主要瞄准外地市场的媒体上进行广告投放。 竞争项目：置信牧山丽景 目前已售：约15套 策略：推出眼球价产品号称3000万，实际上更多是卖相对低价房源。 对外称销售24套，估计有些水分。 现房销售。 竞争项目：龙湖·伴山 区位：新津县花源镇白云大道 必威体育精装版期推出时间：2011年3月12日 推出物业：独栋别墅 户型面积： 700-1000㎡ 销售均价： 1000万元/套起，主力1500-2000万 推出套数：37套 三期·伴山 龙湖别墅在牧马山属于一枝独秀。销售状况一直领先于其他楼盘。 竞争项目：龙湖·伴山 3月开盘到现在销售：约25套 对于龙湖别墅，1500-2000万是主力销售产品，1000万以下小户型属于慢销品。 竞争项目：华新·锦绣尚郡 区位：双流县成牧大道 推售情况：2010年12月推出58套、2011年1月推出16套 推出物业：联排、双拼 户型面积：联排240-320㎡，双拼406-487 ㎡ 均价：联排8000-9000元/㎡，双拼12000元/㎡ 牧马山的中端产品 去化速度：约8-10套/月。 竞争项目：华新·锦绣尚郡 2011年销售约24套。去化速度还不错。 价格相对较低，最低6800元/平米的都有，属于牧马山中低端产品线。产品品质较弱。 潜在强有力竞争项目 牧山逸家 牧马山1号（牧马山卡地亚） 牧马山1号预计5月开盘。牧山逸家预计5-6月亮相。 圈外也有圈外的难处，供应量大，竞争大，大家也都一样，看的就是真功夫。 问题：新政如此，供应之大，牧马山如何操盘？ 牧马山项目操盘建议： 重点推进； 修炼内功；样板区很重要。 联合观点： 虽然牧马山片区不在限购范围内，但区域竞争压力大； 无论怎样的市场环境，别墅更多都是现房力量； 因此，我们认为牧马山别墅项目在现阶段按照正常效率重点推进。更需要强化样板展示区。 中国四大纯别墅区世界品质资源奢墅 面对强势的竞争者以及相对主城区更宽松的置业机遇……牧马山