中原2011年05月长沙圣爵菲斯二期物业优化建议及营销策略.ppt

* 营销中心安置区域及项目3D沙盘； 身临其境的3D沙盘，制造震撼视觉效果，迅速提升项目档次； 触摸到的未来居住感，增强客户信心。 IPAD电子分户模型，3D沙盘 一个循环播放的360°环形洗脑厅 全息互动橱窗式投影平台，将项目信息展现得淋漓尽致 形象策略 展示策略 推广策略 启动期策略 项目运营总策略: 　线上媒体广泛传播 线下圈层营销，锁定客户 客户积累策略:在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下 本项目也将线上线下全方位锁定客户 点对点的DM直邮服务； 充分利用金鹰名流资源 联谊商会、银行等锁定传播力强的客户； 线上、线下全方位锁定客户 路牌广告、工地包装截流客户； 路牌广告/工地包装:高调亮相，全方位吸引长沙、星沙乃至全国过往的客户 形式：相对大气的口号式的宣传方式； 目的：高打项目形象，为之后项目宣传的生活方式埋下伏笔； 位置：目标客户群易达处； 1—项目附近已有的广告牌及机场等地； 2—项目四周工地围墙 点对点的DM直邮：锁定高端客户 制作项目专刊，锁定客户名单五万名，进行长期客户经营。 客户名单锁定： 长沙传统高档住宅业主：如梦泽园、美洲故事等 长沙高端企业中高层领导： 长沙高档私家车主： 长沙高档会所会员： 地市州注册资金200万以上的企业高层名单； 银行金卡客户。 银行、商会联谊：锁定传播力强的客户 与外资银行合作，进行客户资源互换，吸收优秀客户，树立项目国际化形象。 外资银行 商会 长沙商会、湖南会馆等联谊，直击资源型及各行业高端客户。 长沙本地高档会所，锁定本地上层人群 充分利用金鹰名流资源：挖掘金鹰名流客户 目的：消化金鹰名流客户，包括广电员工、金鹰名流等一切传媒业内名流，同时利用口碑传播提高项目在传媒界的名气； 形式：金鹰艺术节、金鹰论坛等各种高端场所； 媒体组合策略：多媒体高效组合，以取得较好的传播效果 深度传播：专业杂志、媒体公关； 精度转播：短信、DM直邮 广度传播：报纸、户外、电视、网络； 本项目媒体选择及组合策略： 路牌：树立形象，截流客户，传播力较强的传播路径； 工地围板：指向性较强，直接传播项目形象或利益点； 电视广告：树立项目形象及大盘气势； 直邮：直邮的作用较为有限，关键要找到有效客户群体进行点对点直邮； 网络：网络营销是传播项目形象、口碑、影响力及在关键节点信息的有效途径； 短信：是传达即时信息的低成本高效手段； 报纸：报纸主要用在项目区域及行业营销的媒体配合及同时发布项目的重要信息 广度传播：全方位、立体化覆盖湖南市场 晨报、晚报——最权威的地方性报纸 主打形象与传播重大节点活动信息 报纸 户外 户外广告牌——最有效的媒体 以户外报广的形式频繁冲击长沙市场 网络 长沙搜房、0731网——最及时的媒体 更新及时，传播广，项目网站宣传 电视 湖南卫视——最广泛的媒体，全国收视率排名靠前，面向社会大众，引起市场关注 长沙楼市——事件营销360度全播报 配合项目制造的事件话题，引起业内人士的广泛关注； 专业杂志 媒体公关 媒体合作——通过媒体曝光，制造话题邀请业内人士鉴赏项目重要节点邀请业内人士鉴赏产品，发表对项目的观点。 深度传播：圈层营销，锁定地产界、文化界人士，在业界制造强大的影响力 锁定重要客户，发送项目必威体育精装版信息，促进客户成交 短信 DM 针对高端人群，宣传项目的区域价值、产品价值，示范区、发布会等价值体系的宣传； 精度传播：小众传播，点对点传播项目信息 形象策略 展示策略 推广策略 启动期策略 项目运营总策略: 在本案的特色条件下形成能够使项目整体价值最大化的策略 本案的特殊性 常规情况下，高层+低密度楼盘启动策略是豪宅先行，带动高层！ 例如：深圳香蜜湖1号、长沙万科城、长沙堤亚纳湾、长沙郡原美村… … 因本案具有特殊性，启动期不得不选择高层； 那么，在豪宅区先启动高层，要达到项目价值最大化，我们该采取何种策略？ 我们先来看成功案例： 广州·雅居乐花园 雅居乐位于番禺强势竞争圈，在诸多大盘强势竞争下，以度假强势配套拉动 广州雅居乐 地址 广州番禺南大路 交通情况 雅居乐花园直通华南快速干线，并拥有24小时社区大巴。20分钟车程即可到达南沙港。临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园及广州新会展中心等。 基本指标 规划4800亩（300万公顷），首期800亩，容积率1.35。绿化覆盖率近50%,未来总居住人口达100000以上。 2000年开始建设，2001年9月7日开盘，一期都是小高层，户型多样，有70，80，100，150平方米的，复式，单层都有。2004年卖了600余套别墅，1000多套洋房 资源情况 临近著名的香江野生动物园，长隆夜间动物园 产品 小高层，别墅 价格（元/平米） 5500 客户情况 多在广州白领60%，市桥生意人20％，度假20％