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思源2010年4月南京招商地产马群地块住宅项目策略报告
* * * * EIB欧洲总线子系统: 智能灯光控制 电动窗帘控制 电话网络远程控制 场景控制 大堂灯光控制 …… EIB欧洲安防子系统: …… 智能化建议 目录 客户定位 价格定位 营销环境研判 目标、任务 与问题 项目认知 市场定位 营销方案 优化建议 联合销售 参考样本 项目 已销售(套) 存量(套) 类型 主力面积(㎡) 单价(元/㎡) 中冶钟鼎山庄 766 60 花园洋房、高档公寓 130-200 25000 区内竞品 紫园 264 80 花园洋房、高档公寓 130 23000 金鼎湾国际 590 10 多层、高层 90,136 35000 区外竞品 仁恒江湾城 834 1000 高层 160 28000 世茂外滩新城 1950 55 高层 140—180 23000 价格研判案例采样依据全市单价20000元/㎡以上公寓或花园洋房为例 价格制定 项目楼面价:10780元/m2 项目成本费用: 9000元/m2 〔应包含大项为前期工程费、房屋开发费、开发间接费、管理费、基础设施费、财务费用、不可预见性费用 〕 根据市场平均的利润:25% 按成本法制定本案平均价格为:19780×(1+25%)=24725元/ m2 价格制定 参考因素 本案 金鼎湾 仁恒江湾城 世贸外滩新城 紫园 钟鼎山庄 规模 8 10 10 9 9 9 地段 9 10 9 9 9 9 配套 9 9 9 7 8 9 外环境 8 10 9 9 8 9 得房率 10 9 9 8 8 8 户型 10 9 9 8 8 8 装修部分 5 10 9 8 5 4 总得分 S=59 67 S1=64 S2=58 S3=55 S4=56 销售均价 P=? 35000 P1=28000 P2=23000 P3=23000 P4=25000 得分以金鼎湾作为基准,其他楼盘的得分均与金鼎湾相比得出,通过以上四个可类比楼盘的综合分析,得出本案的价格为25200元/平方米 备注:计算公式为:P=(P1/S1+P2/S2+ P3/S3+P4/S4)/4*S 价格制定 通过成本法得出本案平均价格为24725元/ m2 通过加权评估法得出本案平均价格为25200元/ m2 鉴于目前市场情况不宜做出明确判断,建议均价依据成本法价格确定,未来市场走势将在明年上半年明朗,售价应以最终市场环境而定。 综合考虑,得出本案的价格范围为22000-27000元/ ㎡ 目录 客户定位 价格定位 营销环境研判 目标、任务 与问题 项目认知 市场定位 营销方案 优化建议 联合销售 营销策略思考 企业品牌在南京的升华——招商局地产品牌解读 城东紫金山麓稀缺地王跃层大宅——项目核心价值演绎 项目将以何种形象,何种价值面世 关于招商局 始创于1872年,组建中国近代第一支商船队,第一家银行、第一家保险公司、第一家电报局的商业先驱。 关于招商局地产 创立于1984年,中国最早房地产公司之一, 2002-2008年连续跻身中国房地产上市公司综合实力TOP10十强 深耕中国地产26年,开发足迹遍布深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、漳州等十几个城市,累积开发面积超过1500万平方米。 招商依云溪谷在南京即将完美谢幕,马群地王的诞生,再次引起业界广泛关注,未出世,已成势! 「稀缺地段,高端社区」 「产品新颖,前所未见」 「高附加值,处处用心」 「三重景观,不同视觉的体验」 「品质地产,非凡生活」 「顶级物业,尊荣享受」 「更多的配套,更大的平台」 「绿色地产,低碳生活」 项目核心价值梳理 金陵龙脉之首,皇家领地 前所未见的室内居住高度 非凡的高附加值居住体验 7万方的住宅配套3万方的商业 仅300席,紫金山麓,稀缺跃层大宅,更加纯粹的上流人士聚集社区 项目SLONGAN演绎 紫金阶层的世家生活 案名推导原则 要能体现紫金阶层、贵族世家的非凡气质 要能体现文化气息和历史的沉淀 要能彰显招商的品牌价值和文化 要与市场上其他高端产品案名形成差异化 要能紧扣产品特点,明确表述产品的形式 要琅琅上口,不冗繁拖沓 线上传播 形象期主诉求:招商开发理念与公司品牌,以及项目所在区域人文价值表现! 线上传播 导入期主诉求:项目核心开发理念与招商地产所倡导的生活方式! 线上传播 深入期主诉求:项目核心卖点提炼,及开盘蓄势! 产品面 地段篇 形象定位 更尊贵的居住体验 更高端的生活圈层 更具文化底蕴的聚居地 更完善的物业服务 更生态的生活环境 更尊贵的居住体验 更高端的生活圈层 更具文化底蕴的聚居地 更完善的物业服务 更生态的生活环境 目录 客户定位 价格定位 营销环境研判 目标、任务 与问题 项目认知 市场定位 营销方案 优化建议 联合销售 立面-造型多变-建筑本身演绎成艺术风景;
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