2010年北京招商地产嘉铭·清河北岸项目销售方案思考.ppt

青岛、海南、东北等其他分公司：高端客群资源：5000余组 山西公司：高端置业客群资源近6000余组 北京公司：600万以上的高端客群近万组。如：星河湾、国奥村、首府、御河湾、远洋公馆、首开幸福广场等。 精准打击——思源中国高端客群资源 第三阶段执行示意 总销售额0.8%，约5000万元： 1、加强活动营销费用比例，提高项目圈层影响力； 2、占领网络，加强平面，推广实现全面覆盖。 项目名称 比例 金额（万元） 客户活动 20% 1000 网络推广 20% 1000 户外及围挡 15% 750 平面媒体（报纸、杂志） 15% 750 销售工具 10% 500 渠道营销 10% 500 其它服务公司 5% 250 机动费用 5% 250 合计 100% 5000 注：售楼处、样板间、样板区作为整体营销费用考虑，未含在以上推广费用内； 此部分费用约占总销售额0.3% 推广费用分配建议 项目名称 销售周期 准备期 多层热销 小高层热销 持续热销 合计 推广时间 2010.3-2010.6 2010.7-2010.9 2010.10-2010.12 2011.1-2011.12 推广周期 4个月 3个月 3个月 12个月 22个月 阶段比例分配 31% 18% 18% 33% 100% 金额（万元） 1,540 900 900 1,660 5,000 客户活动 金额（万元） 300 170 170 360 1,000 网络 金额（万元） 220 170 140 470 1,000 户外及围挡 金额（万元） 300 140 140 170 750 平面(报纸、杂志) 金额（万元） 250 160 140 200 750 渠道营销 金额（万元） 100 100 150 150 500 其他服务公司 金额（万元） 70 60 60 60 250 销售工具 金额（万元） 250 50 50 150 500 机动费用 金额（万元） 50 50 50 100 250 注：售楼处、样板间、样板区作为整体营销费用考虑，未含在以上推广费用内； 此部分费用约占总销售额0.3% 推广费用分配建议 THANKS! 感谢开发商对我们的信任 - SYSWIN BROKERAGE - 预祝招商嘉铭项目火热大卖！ 1 * 1 * 跳出区域，比肩全市，选准对手，凸显价值 跳出区域，比肩全市：摆脱区域普通项目价格干扰，依托同类高端项目，树立更高价格预期 选准对手，凸显价值：以低密舒适博弈高端市场，凸显性价比优势，确保开盘热销 营销策略 龙脉之巅 · 国奥核心 · 公园氧居 突出城市核心位置，彰显项目地段价值 项目位于中轴线，北京传统龙脉所在，极高的传统价值，激发客群对稀缺资源的占有欲望 项目周边公园环绕，绿色环保建筑与景观完美融合，为客户提供纯粹高端的有氧居所 紧抓项目的3个核心价值点，突出项目的稀缺性和高品质。 形象定位建议 舆论先行，圈层跟进，精准打击，尊享体验 舆论营销：制造话题，提高知名度，引起广泛关注 圈层跟进：确立圈层影响力，激发价值认同感 精准打击：定向捕捉目标客群，精准媒体策略 尊享体验：注重细节，加强体验，提升项目高端品质感染力 营销执行方针 4.30 7月初 10月 多层产品热销期 高层产品蓄客期 样板区开放 多层首次开盘 高层首次开盘 市场认知 形象认可 价值认同 高层产品持续热销期 2011年 持续销售 多层产品蓄客期 前期准备 营销节点 4.30 7月初 10月 样板区开放 多层首次开盘 高层首次开盘 2011年 多层产品开盘 龙脉之巅，公园回归 建立项目高价预期 建立业内、圈层影响力 环保建筑，建设环保 有氧低密，本真生活 树立区域价值标杆 引爆业内、圈层影响力 充分进行老客户挖潜，释放社会影响力 第二阶段 产品价值塑造 第三阶段 圈层价值渗透 第一阶段 人文和区位价值传播 准备阶段 阶段诉求 推广目标 推广节奏 　 准备期（ 3月－4月底） 销售节奏 销售团队组建培训 受众人群　 业内客户 推广目标 引发市场初步关注 阶段主题 广发《招商嘉铭英雄帖》，全市招募售楼精英 营销动作 销售 相关培训及资料准备 舆论先行 1、项目招聘广告发布 2、网络论坛先行铺垫，ID注册及发帖，力争实现快速成为版主 圈层跟进 业内网站铺垫 精准打击 1、平面、户外、网络等资源购买 2、与各媒体建立良好关系 尊享体验 精良工艺展示 准备阶段执行列表 高素质销售团队，保证高端项目销售成果。 为本项目设定专门的人员计划： 思源数十个在售项目现场，数百名销售人才可进行后备甄选 面向全市，高佣金专案招聘高素质、形象良好销售精英 销售现场服务人员管理要求严格，服装高配置，全