中原2011年5月19日西安中铁国际城项目营销报告.ppt

曲江发展规划：一期规划的“一心、两带、三轴、四大板块”格局基本完成。 曲江发展规划:项目所以在位置处于第一次规划的边缘区域，因二次规划一跃而成为核心区域 生活配套 教育配套资源 交通价值：曲江大道、南三环，交通四通八达，未来溢价值更高。10分钟与核心区无缝对接； 供应量 成交量 西安市商品住宅供求关系 分类产品的成交面积比例 各物业成交均价对比 各区域住宅成交量价对比以前单月各城匙成交量可排出增长名次，而本月住宅成交量即排出了跌幅名次，其中城东跌幅最大，环比跌幅达到 79.48%，其余各城区跌幅都在 60%以上。对二城东出现跌幅之最，主要在二城东一斱面叐供应量限制， 周边产品供应 价格水平 销售情况 户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断，去化速度比较快的产品三、四房主要集中在130-200平 区域未来供应情况解读 从板块销售情况可以看出： 万科金域曲江还存有近30万平方的面积； 金地湖城大境也会陆续开发5#、6#地，面积更是超过百万平米； 诸子阶、荣禾曲池东岸尚未开盘； 中海国际社区、紫薇永和坊、融侨观邸、龙湖紫都城也有大量存量房； 从各个楼盘推出的户型可以看出： 未来市场供应均为大户型、改善性需求为主的房源； 三房、四房等大户型竞争非常激烈,而中小户型供应量比较少。 曲江楼盘市调项目名称 中海御湖公馆地理区位 中海御湖公馆基本信息 中海御湖公馆周边内外部配套 中海御湖公馆销售情况 万科 金域曲江地理区位 万科 金域曲江基本信息 万科 金域曲江建筑园林景观 万科 金域曲江销售情况 万科 金域曲江待售户型分布、存量、价格 中铁 梧桐苑地理区位 中铁 梧桐苑基本信息 中铁 梧桐苑建筑园林景观 采用设备 中铁 梧桐苑销售情况 中铁 梧桐苑待售户型分布、存量、价格 紫薇 曲江意境地理区位 紫薇 曲江意境基本信息 紫薇 曲江意境建筑园林景观 紫薇 曲江意境销售情况 紫薇 曲江意境待售户型分布、存量、价格 龙湖 紫都城地理区位 龙湖 紫都城基本信息 龙湖 紫都城建筑园林景观 龙湖 紫都城销售信息 11#：精装公寓 2010年10月开盘 楼高：25层 1-3层为沿街底商 梯户比:5梯16户 面积：48、76、110平米 48平米价格：8900 76平米的价格：9400 110平米的复式价格：9600-10000 剩余：三分之一 优惠：一次性98折 按揭首付超5成的99折 按时签约（从订房到签约7日内）99折 于4月底即将推出楼王——3#楼 3#： 楼高：34层 梯户比：2梯3户 面积：130-160平米 预计价格:10000以上 清明节推出20套特惠房 面积：48-150平米 价格：7700-10000 龙湖 紫都城销售情况 龙湖 紫都城在售情况：7#、8#、9#、11#楼 7#楼： 楼高：34层 梯户比：2梯3户 面积：127、152平米 剩余：15套 价格：9400-9600 8#楼： 楼高：34层 梯户比:2梯4户 面积：89、155平米 剩余：三分之一 价格：8200-8800 9#楼： 楼高：34层 梯户比：2梯4户 面积：91、140平米 剩余：三分之一 价格：9000-10000 SWOT分析 应对策略 策略一：高举高打，树立项目成长价值 策略三：铜墙铁壁，完成项目个性体验，留住客户 周边项目户型配比：从典型公寓项目户型配比中30-40平占项目总体户型20-40%； 40-50平占项目总体户型40%， 50-60平占项目总体户型15-20%， 60-70平占项目总体户型10% 去化速度和价格的关系:精装公寓的价格高于毛坯公寓，同时精装公寓月均去化65-70套左右，去化速度要快于毛坯公寓产品,当价格高于9500元/平时，月均去化低于50套。 户型面积与消化速度关系:从户型面积的去化速度判断，去化速度比较快的产品一房主要集中在40-50平，二房主要集中在70-80平 户型配比建议原则：控制户型面积，控制总价，创新户型产品 户型配比建议：公寓部分建筑面积按46520平米计算，总套数777套 户型及面积分布图 营销推广费用预算（2011全年大致费用） * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 阶段推售——第4阶段 阶段目标 整体思路 销售策略 产品分析 推广策略 渠道策略 媒体类型 传播重点 节奏规划 带来来访 媒体渠道 报版 134-198㎡花园墅院，即将炫丽登场 开盘前2周6次 207