中原2012年04月惠州新琪园项目物业发展建议.ppt

本项目启动的三大原则： 启动原则 启动原则一：产品打造 以市场畅销的中高端产品为主导，迎合市场主流客群 启动原则二：形象树立 借助优越的展示面，树立项目高端形象 启动原则三：现金回流 在优质产品打造和高端形象建立的基础上，实现快速回现 【整体分期回顾】充分整合内外部资源，四期滚动开发。 一期 二期 四期 三期 整体分期概述 项目整体分四期开发，开发方向为由南至北； 一期包含3栋、4栋、5栋、7栋共计4栋高层住宅、沿街商铺和会所； 二期包含1栋、2栋共计2栋综合楼和集中式商业； 三期包含6栋、8栋、9栋和11栋共计4栋高层住宅和沿街商铺； 四期包含10栋、12栋、13栋和14栋共计4栋高层住宅和沿街商铺； 项目一期启动区包含3栋、4栋、5栋和7栋共计4栋高层单位，住宅总建面约5.5万平米，硬件配套支持有项目会所和示范中心园林 充分整合项目内外部资源，放大产品附加值 一期产品启动区 一期启动区范围包含主入口、会所、3栋、4栋、5栋、7栋共4栋高层住宅，及以会所为核心的中心园林； 启动区住宅面积约5.5万㎡，629套，户均87.5㎡； 【启动区选择】根据项目启动区的原则及项目的功能分区，启动区由主入口、会所（售楼处）和首期产品三部分组成。 方便项目施工道路组织； 良好的资金回流速度； 合理的交通动线； 良好的形象展示； 为后期产品开发形成有效联动； 启动期选择5大前提 标志性 完整性 利于施工 利于销售展示 启动期选择四大标准 形象展示：项目主入口广场及其附着物、会所以及部分园林，主要在于提升项目的形象展示，树立高端项目的形象； 产品策略：以最优产品展示，拔高整盘形象，通过合理定价，实现项目价值最大化。 3栋 4栋 5栋 7栋 会所 报告框架 PART 1：整体定位回顾 PART 2：物业发展建议 PART 3：启动区策略 P3.1 启动区选择 P3.2 启动区策略 结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况以及案例启示，制定本项目启动区三大策略： 配套先行 核心展示 强势产品 高端配套先行建设，体现高附加值 弱化区域配套不足 打造核心展示区，树立项目高端形象； 打造样板产品展示区，营造感性生活体验。 拥有强势资源的产品率先入市； 领先产品设计，展现高品质； 【启动区策略】演绎项目高端体验场景，迅速建立市场影响力。 【启动区配套】独立会所，恢弘大气、格调新颖，拔高项目整体档次。 会所 【启动区展示】整体抬高欧式主入口，气派、奢华，充分彰显项目档次，形成强烈的视觉冲击。 主入口实景图 主入口效果图 主入口实景图 【启动区展示】独立会所前小广场以水景喷泉为主轴，饰以部分雕塑、花草，优雅、尊贵而不失人文情怀。 主入口水景 主入口雕塑 主入口雕塑 主入口水景 【一期启动区户型配比】以迎合市场主流紧凑型产品为主，快速走量，加快现金回流，同时辅以部分大面积段产品来拔高项目形象 ，走高端品质路线。 产品类型 紧凑型 改善型 改善型 主力户型 二房 2+1房 中3房 3+1房 面积段㎡ 60-70 80-90 100-110 120-140 平均面积㎡ 65 85 105 130 套数 126 377 63 63 套数比例 20% 60% 10% 10% 面积㎡ 8171 32057 6600 8171 面积比例 15% 58% 12% 15% 首期5.5万高层住宅建面下的户型统计：总套数629套，户均面积87.5㎡ Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * * * * * * * 【因素修正】通过开发理念、项目档次、后续盈利情况等，中原认为会所面积设定在2000～2500平米较为合适。 项目后续开发情况 项目档次定位 开发理念 开发商实力 后期经营营利性 修正因素 持续开发 片区内中高端 区域先进开发理念 较强 有一定盈利性期望 状态 正相关 正相关 正相关 正相关 正相关 关系 在满足功能需求的面积区间内取较大面积作为项目会所面积，即：2000-2500平米。 负1F 1F 2-3F 康乐 休闲 服务 【会所功能设置】设置休闲娱乐区、综合服务区、健身区，以康体娱乐为主，兼顾商务、生活的基本功能，为区域高端名流之所。 楼层 功能区 项 目 面积（㎡） 面积 2-3F　 休闲区 桑拿、足浴 400 900 美容美发　 200 休闲SPA、水疗室 400 1F　　 综合服务区　 接待 接待区、吧台 200 600 酒吧、书吧、音乐吧 200 健康室 诊所、健康咨询室 100 办公用房 会所服务用房 100 负1F　　 健身区 健身室 提供健身器械，室内健身 200 600 球室 乒乓球、台球 100 塑身馆 逾迦舍宾、形体训练室 300 【会所之综合