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寻租、房地产开发商特质与房价调控 财政学 卢俏媚框架 一、引言 一、引言 国家政策 “国六条”即国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策。是中央政府面对各种利益冲突，出台的一个基于平衡各方利益的政策。 “国四条”是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕），新国十条、国五条等一系列宏观调控政策出台。 一、引言 政策效果 单看官方公布的统计数据似乎不能完全说明问题。2010年5月，有记者暗访了广州保利、万科、富力、碧桂园等多个房企旗下近30个热销楼盘，调查显示，广州的房价没有真正下降，许多所谓优惠只是日常的促销（腾讯财经，2010）。 与此同时，虽然各个房地产开发商股价受到一定的下挫，但许多开发商降幅不大，波动较平稳，且在政策出台后不少开发商仍然进行大型拿地活动，也即融资渠道并未受到太大影响，在政策之下抗压能力较强。 一、引言 一、引言 国家打压房价，谁敢高居不下 “谁”除了想揭示哪些房地产开发商比较有耐力，而且想找出这些有较强抗压能力的开发商具有些什么共同特质，证明其背后存在严重的寻租行为。 一、引言 一、引言 一、引言 一、引言 2009年末，住房和城乡建设部拟邀600多名地方副市长参加年度工作会议，这些副市长几乎都是主管城建工作的，这样的邀请在住建部年度会议中还是首次，最终有200多位副市长到会。而住建部部长姜伟新在会上表示：要严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。从中可以看得出中央意识到清理地方“救市”政策的重要性。（每日商报，2009-12） 二、理论分析及假设提出 有学者认为，房地产业的双重垄断是房价飙升的主要原因，具体包括地方政府对城市建设用地的垄断，开发商对房屋开发的垄断（2011）。由此我们可以从地方政府行为与房地产开发商的行为两方面分析中央难以进行房价调控的原因，进一步考虑官员的寻租与房地产开发商特质的作用。 政府行为在经济发展的过程中发挥着重要的影响作用，有学者基于政府行为分析，通过构建评价政府行为的指标体系，利用灰色关联度来考核政府行为与房价的相关性，得出政府行为对房价存在显著的影响。 地方政府可以对本地区的产业结构、发展战略做出重要规划。另外，地方政府为了追求 GDP 指标增长，把房地产当作为拉动经济增长、带动产业发展、增加税收和财政收入的主要手段（陆岷峰等，2011）。 有理由相信地方政府有不落实中央调控房价政策的一定空间的能力与动机。 二、理论分析及假设提出 土地财政和晋升激励是激发地方政府推动房价上涨的两大动力。从地方政府官员个人的角度看，为了获得晋升，他们需要经济保持较快增长，投资又是拉动经济增长的重要动力，而目前各地固定资产投资中来源于房地产投资的资金占比为20%左右，成了固定资产投资的重要源泉。特别是东部发达地区，房地产投资占全社会固定资产投资的比重更高，2009年北京市房地产投资占全社会固定资产投资为50.6%。从这个层面看，为了保持并扩大房地产投资对经济增长直接拉动作用，发挥房地产业对其他行业的辐射带动作用，并借助房地产来提升城市建设水平，地方政府有更强的动力维持房价稳定或推动房价上涨，这可以称为“晋升激励效应”，这种效应主要是源于地方官员对经济增长“政绩”的需求。（王斌等，2011） 二、理论分析及假设提出 寻租是稀缺资源以获得政府创造的转移的行为（托利森，1982）。现代寻租理论基本上继承了巴格瓦蒂的定义，将寻租活动归纳为人类社会中“追求直接的非生产性利润”的活动（即DUP）。极具权威性的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中的定义：“寻租就是利用资源并通过政治过程获得特权从而构成对他人利益的损害大于租金获得者收益的行为。 有专家在对我国房地产业的腐败进行估算后指出，”房地产业领域寻租的一大特点是租金规模较大，1988年、1992年房地产开发过程中仅土地交易的潜在租金就分别不少于100亿元、200亿元，1996年股份制改革和房地产开发租金不少于800亿元，2002一2004年间仅流失的地租一项己达3300亿元”。由于估算者一般宁愿少说不愿多说以免被人攻击，所以实际的租金规模只会比估算的结果大。（张斌彬，2007）开发商中有官员背景的高管更易进行寻租。 二、理论分析及假设提出 提出假设： 1、房地产开发商规模越大、在城市的市场占有率越高、排名越前，对政府政策的抗压能力越强，体现在仍能保持高股价。 2、开发商的高管有政府背景或银行背景，抗压能力越强。 三、研究方法设计 样本选择：以上市的开发商在股票市场的表现为样本。 被解释