七方置业2010年西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告.ppt

24小时，新风不断，徐缓而新鲜 （按户单平米造价20元，满天开，耗电量1度） □ 置换送风系统采用下送风，顶回风的送风方式： 由于设计的送风温度低，送风风速低(0.25m/s以下)，因此送入的新风因密度大而沉积房间底部，形成空气湖，当遇到人员、设备等热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，从而将热量和污染物等带至房间上部，由上部的排风口排出室外。 □ 有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织。 □ 置换式送风，新鲜空气先进入人的呼吸区，人员停留的区域空气品质好。 □ 进入室内的新风除CO2含量少外，经过滤有效阻止灰尘颗粒进入。 □ 新风独具湿度控制功能，确保四季室内40%-60%的湿度比重。 □ 低速低紊流送风，热舒适性好。 □ 室内空气不循环使用，不混合。 新风置换系统 NO3：项目规划建议——打造具备高端项目的配套设置 3.3 规划建议 普遍欠缺服务意识： 由于物业管理普遍存在专业化程度不高、从业人员素质较低的问题，导致服务无法满足业主要求，纠纷频繁发生； 收费不透明： 目前西安物业收费透明度低，收费项目不公示、收费标准混乱； 与业主沟通少： 目前西安93％的小区物业部门没有及时召开业主大会向业主通报相关的收费政策及管理制度，物业管理通过业主公开选聘的仅占2％。 物管建议：西安物业管理水平较差，问题较多，本项目物管存在较大的提升空间 NO4：项目规划建议——打造高端项目的物业管理水平 3.3 规划建议 物管建议：建立“新都市健康主义”—现代化智能的安全管理系统 出入口控制系统 家庭防盗和事故处理报警系统 保安巡逻签到系统 闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 停车场管理系统 网络快速干道接口 水电煤气自动抄表计费系统 社区卫士 经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队 NO4：项目规划建议——打造高端项目的物业管理水平 3.3 规划建议 　　以业主健康生活为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式。 建立西安一流物业服务标准——“新都市健康主义” 绿色社区，健康物业 NO4：项目规划建议——打造高端项目的物业管理水平 3.3 规划建议 项目特色物业组合形成，项目到底能 卖多少钱？ 楼盘均价的确定方式 根据行业内部的操作模式，确定楼盘的均价有三种方法。即： a. 成本法 此方法是利用该楼盘的开发成本在加上合理的利润来得出楼盘的均价。 b. 租金返算法 此方法是参考该楼盘周边同档次物业的租金水平，以20年为回收周期，从而确定楼盘的均价。 c. 市场比较法 此方法是选择一些周边对比楼盘利用它们物业各方面与本项目的对比，参考他们的售价，从而定出该楼盘的均价。 3.4价格定位 目前多数楼盘采用市场比较法来确定楼盘的均价。下面较为详细的介绍一下市场比较法： 制定价格的步骤为： 选择比较楼盘 确定参考权重 在“平均价格分析表“的各因素之间进行评分 参考评分、权重及价格计算出本楼盘的均价 3.4价格定位 均价定价的基本原则 结合市场需求及我司代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综 合分析评定物业综合素质： 参考同区同类楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制 定价格； 在给各住宅单元具体定价时，充分考虑其景观、朝向、户型结构、 通风透气、噪音、同层位置、楼层等因素。 3.4价格定位 对比楼盘权重： 因素 权重 相应楼盘 比重 同类型楼盘 100% 骏景园3期天第 40% 唐韵三坊 35% 含光静里 25% 3.4价格定位 序号 评估项目 满分 骏景园3期天第 唐韵三坊 含光静里 评分 备注 评分 备注 评分 备注 1 位置交通 10 7 交通良好 6 交通良好 4 交通较好 2 周边环境 8 6 周边院校林立，人文环境优越 6 周边学府氛围浓厚，商业配套成熟 3 生态公园氛围浓郁，周边商业配套成熟 3 建筑形态 8 7 高层 7 高层 8 高层 5 容积率 10 7 3.4 7 3.58 9 2.69 6 商业服务 6 3 社区内部商业步行街 4 社区商业配套齐全 4 周边配套相对完善 7 景观 9 3 社区园林景观 4 绿色景观带，架空花园 5 中式景观坊式园林 8 户型结构 12 6 布局方正，利用率高 7 户型方正、紧凑、合理 7 户型方正大气 9 内部规划设施 10 9 设施齐全 5 设施齐全 6 设施齐全 10 发展商知名度 6 3 无品牌优势 3 无品牌优势 3 无品牌优势 11 工程进度 8 7 部分现房，期房 6 部分现房，期房 6 部分现房，期房 12 交楼标准 5 5 毛坯房 3