一品堂2011年6月25日贺州市昭平县盛世地王大厦前期策划报告.ppt

四、主题营销活动及推广执行 以特色主题活动贯穿整个销售周期，保持市场热度 产品推介会 邀请前期意向客户及县城具有购买能力的人员参加，将产品信息及价值准确传达给意向 客户，在县城形成舆论炒作热点。 营销活动 营销活动 2、蓄水活动 遵循厚积薄发的原则，开盘前造足声势，强势吸引足够多的目标客户，并通过优惠策略 开始蓄客。 营销活动 3、开盘优惠 在县城以实实在在的优惠或礼品吸引客户关注，引爆开盘当日气氛，“羊群效应”一触 即发。 营销活动 4、开盘活动 为开盘当日聚集人气，邀请政府领导参加，巩固政府关系，并邀请知名主持人及表演队 伍，配合当日优惠活动，展现开发商实力并制造推广话题，树立项目形象。 营销活动 5、企业联动 与昭平县县委宣传部联动，对全体市民（公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营 企业主等）征集“记录昭平历程，展现城市新貌”摄影作品，通过联动方式吸引目标客 户眼球，获得县城企业员工密切关注本项目，形成个圈层的良性互动。 营销活动 6、巡回外展 在昭平两大重镇:黄姚、马江进行巡回外展宣传本项目，达到乡镇潜在购买客户告知。 营销活动 7、老带新 县城的人，亲戚之间本就喜欢住在一起，再給一定的物质奖励，很多业主都会纷纷拉拢 自己的亲朋好友来买房，卖力程度更甚于专门请的营销人员。 推广执行 户外： 目的：项目全兴亮相，形象传递 媒体：户外广告、围墙、路旗、路口导视、车体广告 宣传物料： 目的：传播销售信息 媒体：DM宣传海报 谢谢！ 中国一品堂桂林公司 2011.6.25 * * 物业发展方向 从上述得出：项目周边已具备有竞争实力的对手 项目与之竞争的条件：1、处于商业圈的核心 2、3#楼坐拥东宁路主大道，共12190㎡建筑面积。 小结：项目具备有开发酒店的条件。 未来保障：昭平县未来三年打造成旅游观光名城的政府目标。 物业发展方向 产品定位：酒店式公寓 条件： 项目周边人流及商业密集； 具备相当经济条件的投资者； 需聘请专业酒店经营公司； 风险： 旅游客源可否支撑收益预期； 经营管理不确定因素多； 成本过高，得放率低； 物业发展方向 酒店定位建议 定位 ：酒店式公寓 建筑面积： 12190平米 面积 ：套内面积40平米 套数 ：280间 方式建议：将酒店每间客房的独立产权出售给投资者 物业发展方向 二、定位方向研判之一：写字楼 据调查得之，昭平城区内尚无写字楼市场。 原因归纳：1、目前昭平县企业单位过少。 2、写字楼若自己持有，则需组建团队长期经营，且投资 回报过长； 3、商住楼竞争风险，且商住楼需要技术指标比写字楼低； 物业发展方向 结论：开发写字楼不适合本项目。 1、销售 2、持有经营 如开发写字楼将面临两种情况： 大环境下不适合写字楼开发 不利于开发商快速回笼资金 物业发展方向 三、定位方向研判之一：商场 打造此物业优势条件归纳： 1、地段优势：繁华商圈内中心地段 2、规模优势：产品1至4层共2万多平米商业规划，城区 内尚无大型商业广场 3、竞争优势：区域内无在售或潜在项目 物业发展方向 从上述特点分析，项目具备打造成一站式休闲购物中心的条件 包含业态 特色商业街 中档以上餐饮业或特色口味餐饮； 中档以上休闲娱乐业：桑拿、沐足、美容美甲等 酒吧街、KTV、迪厅 超市 物业发展方向 商业定位建议 定位 ：一站式休闲购物中心 建筑面积： 22800平米 标准单位面积 ：一二层以50平米左右商铺为主、三四层以500-600平米的单元打造休闲娱乐中心 利润估计：1.81亿 物业发展方向 总结：通过以上分析确定利润最大化方案 通过以上分析，根据开发张目标及市场风险分析，我司建议采用住宅+商场的物业配比模式，按规划方案研究得出总销售额： 商业22800㎡：销售2.03亿元 住宅47890㎡：销售1.1亿元 总销售额：3.13亿元 六、项目市场定位及把握 准确的市场定位是项目成功销售的关键！ 功能定位 根据前述分析，本项目的产品应打造成集大型超市、餐饮、休闲娱乐、商业街、高品质住宅等于一体，一个产品类型丰富、客户层面广阔、市场竞争力强、物业升值潜力高、利于资金回笼与整体利益最大化的综合性项目，满足生活、娱乐、购物等多种功能。 本项