上海上行2010年10月01日淮安华能小区西北角地块建议.ppt

* 怡景美墅 　　城中央静巷名宅，质感联排舒适叠加——怡景美墅。 怡景美墅·御园地处市清河区中心地段，位于市政府以西不到1公里，淮阴工学院、北京路中学等学府环绕其周边。据该项目开发商上海中企房产的孙雨经理介绍：该项目占地约1万平方米，规划建筑49套质感别墅，项目定位为“城市中央的人文别墅” 通过盘点板块我们发现 主流客户基本一致 物业类型趋同，楚州区是价格谷地 主城客户基本以泛公务员客户为主，开发区则以产业工人、进城农民等地缘性性客户为主； 由于主流产品和价格的趋同性，客户置业更多关注生活配套，小区绿化、户型等产品细节。 高容积率成为发展趋势，多层物业逐步减少； 除清河区外，外围板块价格趋同。 主城区大盘林立，中高端市场竞争激烈 清河区总建面超过70万平米的项目超过5个，并位于东块，且定位中高端； 主城中高端客户区域拦截明显。 市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在 市场竞争中占有优势 规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同； 随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显； 营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范； 万达广场、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力·未来城等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上由于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。 市场特征总结—— 三、项目分析 * 项目经济指标 1、占地面积：9509.50平方米，约24.15亩 2、容积　率：不大于5.2 3、建筑密度：不大于40％，则建筑基座面积不大于3803.8平方米； 4、建筑总面积：根据地块的规划指标计算，本项目总建筑面积约49449平方米，其中最商业的面积不超过22250平方米，住宅总面积约26700平方米。据此推算，商业总层次约为6层。 5、绿　地率：不小于25％； 6、建筑限高：不高于100米，预计建筑总层次约为28层左右。 7、出入口位：北侧 8、停　　车：根据规划设计要求，预计总车位约为260个，其中地面停车比例不得大于20％，因此若需要满足规划需求，本项目预计需要设计地下停车位，至少是二层。 9、公建配套：约400平方米。 10、其　他：北侧需要退让淮海西路15米。南侧由于需要考虑到18层住宅楼的采光影响，预计需退让15～20米。 * 项目周边 地块北沿主干道－－淮海西路，交通十分的方便； 距离淮安市核心商业中心仅７００米； 南面和西面为住宅小区环抱； 地块东面紧临全聚德烤鸭店。 * 周边情况 本项目地块位于淮海西路南侧，向东距离淮海明珠大转盘约700米。地块东侧为全聚德烤鸭店，东南侧为一个低品质住宅小区——华能小区，南侧则为三栋较为破旧的居民楼以及拟建的18层住宅，地块西侧不远处为在建的锦绣装饰城，地块北侧为淮海西路，淮海路对面有一栋小高层住宅。 项目占地面积为9509.50平方米，用地性质商业金融业、居住用地（商业比例不得大于45%），地块总体上呈现“凸”字型，其中东西长约155米，南北宽约55米，其中南侧凸出部位长约47米，宽约14米。 目前该地块尚未完全拆迁，但考虑到基本为政府部门的办公用房，因此拆迁难度较小，预计年底左右即可进入施工阶段。 本地块土地取得成本为9100万元，约638万/亩。 * 项目SWTO分析 优势（Strength） 机会（Opportunities） 劣势（Weakness） 威胁（Threats） 1）地段优势：位于淮海西路南侧，距离淮海明珠雕塑仅仅只有700米，地处城市中心； 2）配套优势：周边生活配套齐全，医院、菜场、超市、休闲娱乐等应有尽有； 3）容积率优势：规划设计容积率达到5.2，地块楼板价较低，仅为1841元/ 平方米； 4）交通优势：淮海西路为城市主干道，道路宽阔，易于通行，同时公交系统四通八达，出行几位便捷。 5）高附加值的商业。易于获得高额利润。 1）地块狭小，设计难度较高； 2）设计时需要考虑到南侧住宅楼的影响，建筑平面布置空间小； 3）淮海西路方向不处于淮安未来城市发展的方向，未来发展空间受到一定影响； 4）周边比较杂乱，营造高品质、高附加值的项目较难； 5）商业体量较大，商业是今后设计、销售的重中之重，决定了项目的成败。 三、策略建议篇 住宅客户分析 住宅定位分析 商业区域分析 商业定位分析 一、住宅客户分析 * 来源：开发区，周边区县； 职业：生意人、公务员、医生、教师、企业员工等； 目的：以改善居住环境为主，兼有投资等目的； 收入：8万元以下； 特征：向往城市化生活，专注家庭生活品质的改善。 偶得客户——区域外及投资客 来源：中心城区(清河区)； 职业：公务员，生意人，企业中高层，教师； 目的：改善居住，产品升级； 收入：家庭年收入10~20万； 特征：讲究格调、品位，注重生活品质