中信地产2009年苏州蝴蝶湾项目情况汇报.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第四部分 拟项目定位及开发计划 一、开发方向研判 1、中档 本项目交通便捷，紧邻园区主干道-星湖街，且紧邻独墅湖隧道，与苏州古城 区无缝链接，半径3公里辐射范围中，有高端商业CBD-圆融时代广场、普通生 活消费商业-邻里中心、联丰广场及中新置地新开发的商务广场，极其适合作 为中端收入人群的第一居所。目前园区销量最大的住宅产品群正是中端第一居所型。 2、中高档 园区中高档项目较多，其开发营运都较为成功，但对于开发资金要求较高，不符合集团要求的“短平快”原则，且中高档项目推盘期过于集中，以后的市场竞争将会异常激烈。 3、高档 目前园区内典型的高档高密度住宅为中茵皇冠国际、玲珑湾，以本项目的实际状况（区位、地块大小等）来看，不可复制此类项目的定位。 二、项目客户定位 游离客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 园区一般企业中白领人群，以自住第一居所为主要购买因素。 苏州各区中，有交通条件（私家车）的中端人群，对园区交通及区位有明显概念。 少数投资客 游离客户群 三、项目客层特征 苏州园区本地客户成为主要购买群体，相城、吴中区客户为次购买群体，其他各区人群及投资客比例较少。 本项目作为苏州工业园区的中档第一居所类住宅楼盘，未来购买客户主要来自于苏州园区一般企业的白领阶层。 目前园区市场75-90m2的两居室户型、110-130m2的三居室户型是主力需求商品。 四、项目定位及产品配比 该项目拟规划产品配比如下： 产品类型：小高层公寓为主，少量多层酒店式公寓、商业店铺 产品配比：住宅129,863.45m2，商业23,475.71m2。 户数：1579户 每户平均面积： 车库数：1600（地下600） 会所及配套：500㎡ 可售建筑面积：153,829㎡ 地下室面积：45,004.03㎡ 覆盖率：25% 拟售均价：住宅8000元/㎡，商业13000元/㎡。 五、项目收购主要流程 收购方案谈判； 签订股权转让意向书、担保协议和监管协议书；设立监管帐户并支付定金； 签订股权转让合同； 支付一定比例转让价款； 办理工商变更； 支付一定比例转让价款； 项目（地块）资料交接，规划指标优化，相关证件变更； 支付转让余款。 六、开发周期 第五部分 经济测算 一、测算基本假设条件 序号 项 目 测算取值 1 当季回款比例 70% 2 剩余物业比例设定 0% 3 剩余物业折价比例 － 4 营业税率 5.50% 5 贷款利率 8.00% 6 营销费用比率 5.0% 7 管理费用比率 3.0% 8 所得税率 25% 9 是否存在土地增值税 是 10 首笔地价支出年份 2010 说明： 1.考虑到办理签定房地产买卖合同、办理银行按揭以及银行放款、资金监管等诸多环节和因素，其从签定房地产买卖合同到银行放款，其中间的时间一般间隔一个半月，故在销售当季回款比例上以70%计取。 2.鉴于项目预计市场销售较为理想，同时为计算方便，在剩余物业的考虑上暂按100%销售 3.在营业税率上，主要考虑营业税、城市建设维护税、教育附加费，其综合税率暂按5.5%计取。 4. 目前普通住宅小区的车位的销售状况，且从苏州私家车的增加速度来看，本项目车位销售最少可达30%。 5.在土地增值税计算方面，在本项目计算中，考虑到股权收购并合理避税的因素，暂以总销额的2%计算。 二、地价及支付 中信地产李康总裁及战略发展部相关领导曾重点踏勘了蝴蝶湾项目，并认为该地块有较好的合作价值； 苏州鼎立物产公司最初报价36000万元，经过多轮谈判，三次下调报价，形成了目前的最终底价32000万元（楼面地价约2133元/m2）； 考虑到对方急需资金，收购款分期支付的可能性不大。 三、分期开发设想 根据集团“短平快”的原则，拟分四期小规模开发开发，暂以等量分期（每期约5.2万m2总建量）开发计算。开发周期与营销周期相结合，开发周期为5年（2010－2014），销售周期为4年（2011－2014），分4个大销售期（各大销售期含小分批）。 四、测算经济指标 备注：车库和车位销售30％，其余车位作为入伙后出租收入暂不计入，华润超市租赁收入暂不计入。 序号 项目 单价 总价(万元) 单位可售面积均摊 一 项目总收入 136509 8902 1 销售收入 136509 8902 二 项目成本费用 112928 7365 1 土地成本 32000 2087 2 前期费用 1040 68 3 建安工程成本 56723 3699 5 营销费用 6825 445