中信2010年12月30日常州纺仪厂地块市场分析报告.ppt

个案二、东方国际 楼盘名称 东方国际 开发商 常州圣凯置业有限公司 地理位置 钟楼吊桥路、晋陵中路交汇处 总建面积 2.3万㎡ 在推面积 50㎡ 在售户数 剩余4套 均价 9000-9500元/㎡（10月） 销售率 99% 公开日期 2007.9.28 交付日期 2009.12.28 建筑规划 该项目坐落于常州市中心青果巷内，1-2层为临街商业，采用挑高设计，3—26层全部为小户型公寓，户型面积范围为39－67㎡ ，共计426套房源，商铺10间。 销售动态 2007.9.28首次开盘，开盘优惠97折；2009.7回馈客户，全场房源限时95折；2009.12.17 小户型40-50㎡ ㎡ ，均价8600元/㎡；2010.2.1主推40-50㎡，均价9000元/㎡；2010.8.20仅余8套50㎡左右在售，单价9000-9500元/㎡；2010.12 还剩4套 个案三、置信商务广场 楼盘名称 置信商务广场 开发商 置信房地产开发有限公司 地理位置 钟楼区北大街和西横街的交界处 总建面积 4万㎡ 在推面积 16353.54㎡ 已推户数 156 均价 住宅13000-14000/㎡ 办公14000-15000元/㎡（4.55米挑高） 销售率 住宅24.4% 办公67% 公开日期 2009.11.29 交付日期 2012.6.30前 1#31F 2#19F 1#楼住宅配比 户型 面积 户数 配比 1/2/1 63-74 52 33.33% 2/2/1 93-95 78 50% 3/2/2 145.67 26 16.67% 合计 156 100% 2#楼办公楼配比 面积（㎡） 户数 配比 25-30 45 18.75% 30-35 60 25% 35-40 15 6.25% 45-50 45 18.75% 50-55 45 18.75% 64.36 15 6.25% 66.20 15 6.25% 合计 240 100% 建筑规划 由1#楼31层住宅（2梯6户）和2#楼19层办公写字楼（3梯16户）组成，1-4层商铺，5层以上住宅，办公写字楼 销售动态 共推出396套房源（住宅156套，办公240套），售出199套，其中住宅38套，办公161套，去化率为住宅24.4%；办公67%。该项目户型不整齐，客户不易接受，住宅产品去划缓慢。 周边商业项目分布图 地块周边商业分析 项目名称 产品规划 面积分析 价格分析 销售分析 嘉宏盛世 总建3.9万㎡，项目北侧为大型商业，东部为商业步行街区，商业功能定位为商场、地下大型超市及休闲娱乐场所 目前在售商铺地下挑高3.5米，一楼挑高5.8米，二楼挑高4.2米，面积范围20～100㎡，主力面积以30～40㎡为主 价格范围在1~6万元之间， 地下价格较便宜在1.2万元 左右；1楼价格在3~3.5万元 左右,最高6万元；2楼均价 在1.3~1.5万元左右，整体 均价基本控制在2万元左右 总建共737间（1、2＃242间，6、7＃10间3、5＃36间，10＃449间）。地下商业依托超市进驻，情况稍好，其余去化较缓 乐颐大厦 两栋住宅下面的沿街设计底商，1~3层有内楼梯相连 主力面积约500平米 1~3F连卖，均价1.4万/㎡ 内部销售，去化率不祥 莱蒙都会 大型综合商业区，商业总建达18万㎡，分A1～A8共8个区域。所售商铺主要为A1～A8的1层、2F及3F商业，2F大部分为招商形式 以小面积40~60㎡为主，最大100余㎡。其中所售1层商铺挑高5.8米，2层4.5米，3层3.5米 均价21000元/㎡，铺面一层 单价为3-3.5万元/㎡；二层 为2万元/㎡；三层为1万元/ ㎡。电脑城区域3楼0.5万元/㎡、2楼1万元 目前整体去化一半以上，其中电脑城去化较多 南大街 总建10万㎡，1、2F普通商铺，3F为特色商业街，均已售罄 1F商铺共270间；2F商 铺共244间；面积范围 30-1000㎡，主力面积40-50㎡ 1F均价2.8-3万元/㎡，2F均价1.5万元/㎡，3F均价0.75万元/㎡ 全部售罄 公园大厦 1-3层为普通商铺，供给30间 1F：53-166 ㎡ ，2-3F:1500-1700 ㎡ 1F：2.7~5万/㎡ .2-3F:8000-15000元/ ㎡ 剩余10余套，均为三楼商铺 目前周边已营业商业项目中，除南大街和莱蒙都会商业氛围较为浓厚外，其余项目商业运营不理想 （一）、供应分析 类型 项目名称 总体量 （万㎡） 在推住宅体量 （万㎡） 未推住宅体量（万㎡） 竞争 对手 府河名居 11（住宅9.9） 9.9 0 银河湾明苑 30（住宅25） 8.1 17 新城金郡 21.8（住宅18） 6.2 12 九洲新世界 109（住宅56） 18 38 巨凝.金水岸 33 0 33