中原2009年10月广州穗和城营销策划方案.ppt

项目定位 Part 3 项目卖点 功能定位 客户定位 价格定位 * 项目卖点 地铁旁·人和首个产权式商业物业 人和地铁站旁的首个具备产权的商业物业，未来必升值！ 功能定位 集购物、餐饮、娱乐于一体的综合商城 以满足本项目业主基本生活需求为主。 除了对上述功能、资金回笼等角度考虑外，为使项目的商业能获得长期的良好发展，其商业营销侧重在：人和首席、升值潜力，同时考虑树立项目形象，留住本地中高端的消费者，商业与公寓部分的形象有所不同，我们要打造现代的、繁华的： 定位思考 穗和城——人和首席都市商城 财富之地，投资首选 * 客户定位 经营者 租用物业经营； 看中经营场所的地段及氛围，引入品牌做旺将有利于经营； 项目中大型的餐饮店、娱乐店以及超市、品牌服饰店，以及便利店、药店、银行、洗衣店等，发展商直接租予经营者； 二层小本经营类时尚购物店，由投资者（业主）租给经营者使用，多为人和本地有一定的经济能力的年轻人群 ，希望通过自己小本创业获取回报的人群，可接受的租金范围为50-60元/㎡，面积在35～60㎡左右； 投资者 以本地人为主，为人和镇高收入的青年～中年人群，包括当地私企主、高层管理人员以及部分当地原居民； 对应经营者所喜好的主力面积35～60㎡； 可承受租金范围50-120元/㎡不等，以8%的回报率计算，售价则为7500～18000元/㎡； 消费者 立足人和； 为当地收入水平及消费水平均属于中高层次人士； 项目有必要提升经营档次，挽留外流的客户； * 价格定位 位置 售价参考 租金范围 首层临106国道 12000～15000元/㎡ 80～100元/㎡ 首层临方华公路 10500～13500元/㎡ 70～90元/㎡ 娱乐区首层商铺 9000～12000元/㎡ 60～80元/㎡ 2层商铺 4500～7500元/㎡ 30～50元/㎡ 上述售价是按参考租金的6%—8%回报率推算的。我司建议在销售过程中除了以本项目的升值潜力作为卖点外，亦以“利润分成”、“带租约出售”的形式给予买家投资信心，在定价方面需考虑到这些因素。 上述定价及操作预计回笼资金约1亿。 营销推广 Part 4 营销策略 营销执行 * 营销思考 对项目周边的商业状况进行了解，为什么人和这个有众多消费者的市场，商业经营如此困难？ 经营理念：经营不善，缺乏长远经营理念； 管理模式：商场管理混乱，经营类别、模式散乱； 销售商品：档次低，缺乏中高端消费者所需的消费品，即缺乏品牌店； 同时也因为这些，使得其经营者对商业经营缺乏信息，投资者看不到商业的发展前景，这些都不利于商业的发展，为此，我们要从上述三方面，对本项目进行修整，使本项目树立区域优秀形象，从而增强经营者和投资者的信心，也从经营管理上令消费者满意，继而又通过口碑再增强经营者和投资者的信心。 * 经营策略 升值概念灌输 小商铺出售 品牌店开业 大商铺出售 经营氛围日渐浓厚 商铺开业率升高 前期洽谈 寻找合作伙伴 确定合作伙伴 现场包装昭示 以品牌店先行带动经营，形成稳固、相互促进的商业经营体系！ * 经营策略 引入品牌店 公寓销售的同期确定商业合作伙伴，引进品牌服饰店、品牌美妆店，以及品牌超市，增强投资者和经营者信心； 丰富自身配套 随着公寓交楼，居住氛围开始形成，引进便利店、银行、西饼屋、药店，丰富自身配套，逐渐培养当地居民在此消费习惯； * 引入品牌店 本项目还有相当部分的餐饮、娱乐，引入品牌餐饮、娱乐店，增加本项目的客流量，培养消费习惯； 对于入口位置不太理想的餐饮及娱乐部分，带租约出售并为这类商铺做好指引，令其经营妥当，才能给予投资者信心。 经营策略 * 销售策略 带租约销售 对于已引进品牌店经营的商铺，由于已给投资者一定的投资信心，因而可直接销售给投资者； 对于小商铺，通过投资升值理念的灌输，以极具吸引力的投资回报作为项目主要卖点，吸引客户投资； 带回报销售 * * 销售策略 公寓主优惠投资计划 购买项目公寓的业主，购买商铺时有额外优惠（如额外99折）；购买公寓的客户仍有投资的实力，通过自身对项目的认识及优惠可触动该部分客户考虑本项目商铺的投资； 小模块间隔，组合、销售灵活应变 尽可能将商铺划分为小块，让买家根据其自身承受能力选择不同面积的间隔，可购买单一商铺，亦可多个商铺组合购买，使销售更灵活； * 前期商铺门面包装，制造客户对项目的期待 对临街商铺门面进行前期包装成拟品牌店，令消费者、经营者、投资者认为项目将有品牌店进驻，提高其对项目的期待； 包装、管理升级，体现项目档次的提升 通过现场公共部分，如广场、门面、大堂、电梯、卫生间等的装修提升项目形象，并引入品牌物管作为前期顾