中原2010年新政后市场表现及后市预判系列——流动性过剩下的房地产市场走.ppt

需求方面——内因：国内流动性泛滥 通胀压力增加资金有保值增值需求 目前国内的流动性可谓空前泛滥，这是本次调控与2007年调控最大的不同之处，长达1年多的低利率水平、宽松的通胀预期已然转化为较为严重的通胀等使得大量的货币资金涌入楼市和股市。 2010年前三季度GDP增长7.7%，与此同时，第三季度末M2同比增长29.3%，M2增速远大于GDP增速，通胀压力大，货币加速贬值。 经济环境的变化 2007年底 2010年 外围经济环境 金融海啸爆发，经济逐渐步入萧条 量化宽松的货币政策刺激经济回暖 利率水平（五年期贷款利率） 7.83% 6.14% 货币政策环境 从紧的货币政策 2008年下半年至今实施适度宽松的货币政策 CPI涨幅 6%-7% 3%-4% GDP涨幅 2007年全年增长11.4% 前三季度7.7% M2增速 2007年底同比增长16.7% 第三季度末同比增长29.3% 需求方面——内因：资金充裕 购房者贷款依赖性低 限贷令的政策影响主要是对那些贷款依赖性高的购房者作用较大，在目前的深圳市场，三分之一以上的购房者根本需不要贷款，而是一次性付款，足见市场资金的充裕性。而这部分资金很大部分流向豪宅物业，一定程度上推高了房价，中原成交来看，购买400万以上住宅的购房者中一次性付款比例明显高于按揭付款的比例。 深圳中原二手房成交一次性付款客户的比例 10月二手房购房者购房总价段分布 数据来源：中原地产数据平台 供应方面：开发商资金链较为宽松，大型房企现金流较2007年底有明显好转 元 2007Q4 2008Q2 2010Q3 万科A -10,437,700,000 -1,488,890,000 -1,207,360,000 金地 -6,309,100,000 -1,474,330,000 -1,415,250,000 招商地产 -4,002,590,000 -3,170,460,000 -2,238,070,000 保利地产 -9,375,800,000 -6,447,710,000 -26,107,600,000 世茂股份 503,981,000 -262,007,000 -1,736,260,000 北京城建 -205,844,000 -190,998,000 -519,071,000 福星股份 28,968,200 316,712,000 -864,697,000 首开股份 1,593,760,000 -1,743,000,000 -3,959,680,000 陆家嘴A 338,549,000 -1,437,860,000 -1,947,680,000 泛海建设 2,721,800,000 69,288,600 -2,598,130,000 栖霞建设 -726,421,000 -701,092,000 143,188,000 金融街 -328,516,000 -1,975,810,000 -6,024,780,000 新湖中宝 -442,725,000 -229,421,000 -1,042,220,000 部分A股上市房企经营性活动现金流净额（单位：元） 数据来源：各上市公司财务报告 2008年金融海啸中，由万科为首的大型房企带头降价，市场双方对楼市信心下滑，一时间各楼盘纷纷打折出售。而本轮房地产调控中，万科、金地等大型开发商现金流情况较2007年有较大改善，预计短期内不会出现大面积的打折降价潮。 供应方面：开发商资金链仍较为宽松，偿债能力较2007年底有大幅提高 流动比率 速动比率 资产负债率 2010Q3 2007Q4 2010Q3 2007Q4 2010Q3 2007Q4 万科 1.65 1.96 0.52 0.59 0.74 0.66 金地集团 2.15 2.29 0.54 0.55 0.72 0.64 招商地产 2.13 1.76 0.59 0.37 0.62 0.64 保利地产 2.34 2.15 0.54 0.66 0.79 0.69 世茂股份 1.86 1.53 0.76 0.63 0.61 0.50 北京城建 1.46 1.42 0.45 0.41 0.72 0.65 福星股份 2.90 2.07 1.17 1.06 0.48 0.63 首开股份 2.47 1.31 0.92 0.42 0.75 0.83 陆家嘴 1.20 2.31 0.31 1.04 0.50 0.35 泛海建设 6.07 2.20 1.43 0.49 0.58 0.54 栖霞建设 2.83 2.16 0.88 0.46 0.62