中原2010年深圳数码港项目发展策略思考.ppt

* 嫁接华侨城成熟生态文化资源 本项目立意： 生态化 新艺术风潮 独立概念的演绎 公共交流空间的升华 学院生活概念的演绎 嫁接： 何香凝美术馆 华侨城oct创意园文化氛围 * 以别墅为先导的产品推向市场，以鲜明的独立生态办公引爆市场，建立市场的明星效应 通过前期营销奠定的项目形象，作为项目的主要现金流－－多层和高层产品，逐步实现项目价值 举高打低，逐步实现项目价值 1 2 别墅生态办公：市场新鲜敏感点，引爆市场 * 创意EOD别墅办公体验馆 园林部分展示完善 别墅外立面展示完成 绿化隔音带完成 别墅办公体验馆 文化氛围营造到位 开售条件 * 第一招:联合政府 形成项目的公信力 寻求政府扶持政策 第二招:舆论炒作－－制造市场热点 呼吁尊重脑力劳动者工作环境 为什么需要EOD办公空间/市场的稀缺产品—别墅办公 第三招:联合行业协会 以行业口碑影响力，制造相关行业业内影响力 第四招:针对目标客户集中地点，拦截式、渗透式吸引 第五招:中原引爆式营销 引爆点式营销：与目标客户群为之契合的推广 建筑设计研讨会 建筑设计展览会 广告形象设计博览会 服装设计研讨会 * 舆论造势：呼吁尊重脑力劳动者，改善工作环境 营造脑力基地： 服装设计界 IT界 建筑设计界 广告设计界 网络动漫界 …… 舆论造势：明天我们在哪里办公？-创意EOD * 产品 面积区段 套数 别墅 250左右 32 11F公寓 200 40 高层办公 - - 对于项目的启动营销阶段，需要为32套别墅，寻找并选择他们的主人 寻找影响中国脑力界的32位首脑！ 为别墅寻找合适的主人 服装设计界 IT界 建筑设计界 广告设计界 网络动漫界 …… * 关键人法则：具有中原特色的引爆式圈层营销 可信 关键人 权威阶层 关键联系人 购房 意见领袖 第三方信任圈 圈层营销的关键人物 联系员：行业协会会员、购买者 内行：行业协会专家、权威人士 推销员：中原强大的销售团队 中原的TOP sales * 项目价格探讨 片区办公物业价格区间 别墅定价：市场比较法、收益法 * 公寓租金还原法计算价格 类似产品中租金水平为：70-90元/平米; V=a/r[1-1/(1+r)n] 其中： V代表评估价值，a代表年净收益（年租金）， r代表投资回报率，n代表使用年限 按租还原法： 按70-90平米/月，年回报率6%，用地年限50年计算： 高层公寓最低售价16131元/平米 * 公寓市场比较法计算价格 中心西区同物业类型价格区间为：13500-19000元/平米 片区价格为：18000元/平米 金谷三号：凭借车公庙成熟产业链，售价为17300元/平米 香年广场：凭借产品优势，售价为16000-18000元/平米 以及项目的生态绿化打造溢价10％ 综合，中原建议： 回笼资金的区间16000-19000元/㎡ 价值最大化区间：18000-21000元/㎡ * 别墅价格建议 第一步：按照住宅来卖，通过打分别墅均价为：37503元／平米; 第二步：按市场，工业需要乘于折价系数：38430*0.8= 30000元／平米； 市场比较法计算： 租还原法： 片区写字楼租金平均水平，70-90元/平米，本项目别墅赠送面积50％，租金水平溢价乘于40％，租金为120元/平米计算得出，别墅价格为24000-26000元/平米 综合考虑，别墅价格范围为：27000~33000元／平米 产品溢价： 项目在生态办公体系的打造下，项目溢价10％-15％，别墅价格为27000-33000元/平米 * 项目整体回收资金 办公公寓回收资金为：18亿元－20亿元 别墅回收资金为： 3.192亿元 项目整体回收资金为：21.2－23.2亿元 * 预祝项目开发成功！ 谢谢 * 创意EOD的购买客户是谁？ 在当前市场下行状况、限外令、以及银行贷款政策的限制下， 以及本项目工业用地性质制约， 投资者的比重急剧下降… 本项目自用：投资比例= 8：2 投资者1： 投资兼自用 购买较大面积，先分割一部分出租，考虑未来公司规模壮大后使用。 投资者2： 纯投资客，与商铺、别墅类投资客雷同； 看重华侨城办公物业升值潜力； 看重别墅办公的产品稀缺性。 * 目标客户购买心理分析：追求最高性价比 建面 实用率 实用面积 单价 建面总价 使用面积单价 250 180% 450 30000 7500000 1.6万/㎡ 本项目:750万购买450平米实用面积 本项目/别墅 中心区写字楼 建面总价 中心区价格 能购买建面 中心区实用率 能购买实用面积 使用面积单价 7500000 25000 300 70% 210 3.6万/㎡ 中心区写字楼:750万只能购买210平米实用面积 结论:本项目实用面积性价比是中心区项目的450/210=2.14倍! *