中原2011年4月28日政策调控的变化对于产品影响趋势分析（重庆版）.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 政策调控的变化对于产品影响趋势分析（重庆版） 代理事业5部副总监 宗雷鸣 提 纲 普通住宅类产品的发展趋势 别墅类产品的发展趋势 写字楼类产品的发展趋势 普通住宅类产品的发展趋势 高层产品将依然市场供应主力； 两房、三房依然是市场供应和需求主力； 公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主方向逐渐转移； 洋房将逐渐退出主城核心市场 高层产品将依然市场供应主力 2006年5月29日，“7090”政策的出台，使多数洋房和别墅项目放满了开发节奏，2007年供应量明显减少； 2007年的火爆，以及2006年的顺延，使2008年的洋房市场供应有所反弹； 但2008年至今，伴随着主城低容积率地块的减少、政策的不稳定、市场的剧烈波动，开发商出于风险的考虑，洋房、别墅类的供应始终未能有突破； 从2007年开始，3以上高容积率地块出让占比呈上升趋势，虽然10年受两江新区（北碚、蔡家）等低容积率地块出让的影响，占比有所下降，但累计可开发高层体量仍占主要比例。 高层类产品始终占据市场85%以上的份额。 两房、三房依然是需求主力；两者占市场需求的80%以上； 伴随着楼市调控政策的松与紧，以及楼市的涨跌，市场的需求也呈现涨跌有序； 一房和单间配套总体呈现走低态势； 两房和三房的需求则根据市场情况相互补充；房价涨幅较大，则两房需求增加；市场处于熊市，则三房需求增加，同期三房大面积需求也增加； 受2010年度房价猛增的影响，大户型需求跌入低谷； 从目前市场整体所处阶段来看，整体处于熊市，且房价涨幅得到抑制，应是户型面积需求放大的市场阶段。 两房、三房依然是需求主力； 单套平均供应建筑面积根据市场涨跌具备很强的自我调整能力； 从近两年供地情况分析，结合供地区域现状，未来1-2年，市场将受别墅类和洋房类产品影响，整体呈现单套面积放大趋势。 未来供应依然以两房三房为主，但2011-2012年，整体供应呈单套面积放大趋势。 公租房将提升商品房市场平均购买力，同时换房需求的持续增加，将使自住需求向三房为主 方向逐渐转移。 重庆市主城区公租房三年总体规划图 将有效满足城市中低收入阶层的住房需求； 但公租房的接受度的三大因素必须同步解决：交通、配套和租金；以上三个问题不能同期解决，将影响公租房实际效果； 将在实现“低端有保障”的前提下，有效提升市场平均购买力；拉大市场需求面积、三房比例等数据。 短期内，受银行政策影响，部分换房需求被压抑；但从中期来看，在房价增速得到控制的前提下，客户渴望换房的需求依然强劲； 长期的中小户型为主的供应政策，与中国人传统的居住观念的冲突，5年的周期将到，在未来必然出现换房的集中需求； 对于调控新政中可能的限购预期，以及银行对于二套房贷款限制政策的影响，使更多的首置客户将借助现阶段熊市机会，入市选择大两房、三房或更大功能空间户型。 公租房的中小户型为主的结构体系，不能解决发展性的需求，该部分人群未来的换房需求仍将有市场承担； 普通住宅仍将以两房和三房需求为主； 套内70平米以内的两房，以及110平米以内的三房仍将是短中期消费主力；但受换房、低端客户部分退出市场等因素影响，三房比例短期会呈阶段性放大趋势。 洋房将逐渐退出主城核心市场 洋房物业2007年至2010年1-11月市场走势图 洋房物业市场受经济型联排别墅、叠拼别墅和大户型高层产品的挤压，市场整体去化情况不容乐观，目前市场中还有约大量的存量物业，同时，洋房物业价格涨幅也直接受到影响，洋房产品相对尴尬。 洋房物业未来3年总潜在供应统计分析 洋房物业未来3年各板块潜在供应 洋房物业未来三年面临约440万方新增及存量供应，潜在供应套数约为3.5万余套，后市竞争激烈。 2007-2010年洋房物业价格平均增幅约为5.4%，中原以乐观态势预计，未来三年洋房物业价格涨幅维持在6%-9%，目前受区域配套限制，洋房产品市场尚不够成熟，加之从市场横向比较来看，洋房产品市场份额将逐渐被小面积别墅或大面积大平层所挤压，因此，洋房产品价格预期不容乐观。 未来价格走势预判 15% 41% 2010年1-11月物业成交均价对比图 洋房平层产品作为高层产品的竞争对象，建面均价约高于高层产