伟业2009年大连龙祥嘉园营销思路报告.ppt

龙祥嘉园 整体及2009营销思路报告 谢谢！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 策略前思考 8月开盘，怎样去化成交最大化？ 8月开盘，怎样控制推广节奏，形成双重眼球效应？ 如市场回升，8月开盘怎样防止预期升值利润流失？ 8月开盘，怎样控制推盘销售节奏，而利益最大化？ 1 2 3 4 5 6 21 20 7 19 14 15 16 18 17 12 13 8月开盘-推盘方案1 11 22 8 9 10 7-8月推盘量 9月推盘量 7-8月开盘-推盘方案2 特点分析： 多层、小高层推出平分秋色 50-130平比例兼顾 目标客户群范围大，客户数量较大，利于开盘热销 ?? 靠近小区主入口及售楼中心 销售看房通道的景观效果较好 保留一定主景观区楼盘，保证二期9-10月推出量的升值空间 五、定价策略 项目区域位置： 区域 项目名称 项目地址 开发商 代理公司 产品类型 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 容积率 总 分期 总 分期 西山版块 生辉第一城 开发区赫山西路与民杨路交汇处 生辉房地产 —— 住宅 7.5 —— 18 —— 2.4 五一路版块 滨城南岸 站前街道吴家 新城房屋 —— 住宅 6.7 —— 8 —— 1.19 聚鑫小区(三期) 五一路393号 中连房地产 —— 住宅 1.64 —— 2.8 —— 1.71 金海嘉园(三期) 五一路211号 海洋房地产 —— 住宅 1.9 —— 5 —— 2.63 松源·翰林壹品(一期) 五一路与开发区交汇处 松源集团 欧迪汤姆 住宅 49 　 103 30 2.1 中心版块 碧海尚城 体育场南 寰海房地产 —— 住宅 4.5 —— 19.3 —— 4.3 西湖映象 解放路270号 千川房地产 天泰恒基 住宅 0.78 —— 2.6 —— 3.33 金润花园(二期) 东山路与金水路交汇处 辽大房地产 —— 住宅 80 　 100 20 1.25 集品·东林世家 斯大林路电业大厦旁 集品置业 —— 住宅 2.2 —— 7.1 —— 3.22 金园名城 八一路与北山路交汇处 金园房地产 —— 住宅 1.8 —— 5.1 —— 2.83 西北版块 金色华庭 五一路与金湾路交汇处 阿尔滨集团 维美 住宅 0.82 —— 5.7 —— 6.95 连大·文润金宸(一期) 胜利路与同济路交汇处 连大房地产 —— 住宅 19.2 8.1 40 8.3 2.08 连大·文润金宸(二期) 胜利路与同济路交汇处 连大房地产 —— 住宅 19.2 　 40 11 2.08 永乐·铭庭 胜利路117号 永乐宏业 —— 住宅 5 —— 14.3(5.5) —— 2.86 周 边 竞 争 楼 盘 价 格 表 项目名称： 物 业 层 数 套 数 销售状态 交房时间 起 价 均 价 最 高 价 层 差 物业费用 华夏金城 多 层 6 200 期房 2010.3.15 4820元/㎡ 5300元/㎡ 5820元/㎡ 30.50.80不等 1元-1.5元 小高层 　 　 　 　 　 　 　 　 备 注： 　 一期销售共6栋：正常销售价格：一层5280/㎡二层5340元/㎡、顶层5440元/㎡，赠送阳台。5层5420元/㎡。每栋楼价格不一样。.1房展期间每平优惠200元、赠一年物业费。2.推出两个单元15套特价房4350-4650元/㎡、比正常销售价格便宜500元/㎡左右、3.现在购房优惠9.5折的基础上每平还可浮动50-100元（折后起价4470元/㎡、均价4900元/㎡、最高价5400元/㎡。） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项目名称： 物 业 层 数 套 数 销售状态 交房时间 起 价 均 价 最 高 价 层 差 物业费用 金园铭城 多 层 　 　 　 　 　 　 　 10层以下加100元/㎡.10层以上每层加50元/㎡ 　 小高层 　 　 　 　 　 　 　 　 高 层 16.17 400 现房剩200套 2008.10.31 4280元/㎡ 4800元/㎡ 5280元/㎡ 0.6元/㎡ 备 注： 共2栋多层（已售完）、5栋高层。一层公建9000元/㎡.2层起住宅4280元/㎡、顶层5230元/㎡、顶层下一层5280元/㎡。折扣：每平优惠100元-200元/㎡（折后起价4080元/㎡、均价4580元/㎡、最高价5080元/㎡) 项目名称： 物 业 层 数 套 数 销售状态 交房时间 起 价 均 价 最 高 价 层 差 物业费用 金都嘉园 多 层 6 309 现房（现剩余200套） 2008.12.30 4980元/㎡ 5300元/㎡ 5630元/㎡ 250元/㎡ 0.9元/㎡ 小