伟业顾问2010年06月24日天津国民地产·社会山北地块项目前期顾问工作汇报.ppt

新政出台针对性更强，从土地供应、银行金融等多维度进行综合调控，旨在将疯涨过快的房价进行政策干预下的合理化、稳定化； 价格定位 参考目前主流产品实际和外宣价格，以及考虑政策打压后市场变动和区域升值预期性 我们将其价格定位与： 以两年为销售周期， 18层产品实现全程均价在：7800元/㎡； 11层产品实现全程均价在：8200元/㎡ 若本案增加如（赠送面积或精装修）附加值的情况下单价可上浮500-600元/㎡左右 汇报架构 PART1 用地锁定及现状解读 项目思考及核心问题 宏观解析 竞争格局研判 政策解读 PART2 PART3 客户思考 市场定位 项目产品建议 经济测算 高低布局充分利用地形及外部景观资源： 西低东高，使高层组团更好的借丰产河景观； 南低北高，北侧布置高层降低对内部的遮挡，提高内部的空间舒适感； 产品定位 土地价值最大化： 8层与11层的小高层产品，销售价格无差异，而11层产品更加经济，因此小高层建议为11层，高层为18层，可保证成本控制下的经济性，降低建筑密度，优化内部景观，从而在规划上实现项目用地的土地价值提升； 规划布局建议-原则 产品户型特点突出： 尽量保证社区产品舒适度的均质化，或景观优越、或户型面积控制，且整体朝向及景观资源均好性较强； 户型面积配比以刚需90平米为绝对主力，大户型比例及面积精准定位，控制风险； 产品定位 规划布局建议-原则 景观布局人性化： 本案地块方正，重点强调布局一定规模的中央景观广场，提升内部物业的价值，配以点状小水系，小景，达到步移景异效果； 绿化上建议选取富有观赏性和实用性的高大乔木成树布局园林绿化景观，做到“人性化、生态化、自然化”； 房屋朝向最优化： 在天津地区南偏东10°左右(不大于15°）为建筑物的最佳朝向，该朝向有利于房屋的采光、集热、通风； 本案地块地块方正，南偏东36 °，虽然不处于最佳朝向，但能规避可视化工厂，但此朝向在冬季能获得较多日照，夏季可避免过多日照(西晒) 。 产品定位 规划布局建议-原则 经济技术指标 12383 354 314 668 954 51840 41940 93780 14% 40% 1.79 52439.5 数值 单位 项目 地下部分 地上部分 高层 小高层 - 建筑密度 - 绿化率 ㎡ 其中 ㎡ 总建筑面积 户 总户数 ㎡ 个 其中 个 停车位 ㎡ 地下车库面积 个 - 容积率 ㎡ 总占地面积 规划方案建议 产品定位 南低北高、东高西低；14%的超低建筑密度可打造高景观附加值，提升住区舒适度 北 主绿轴线 次绿轴线 水轴线 18F 9F 9F 9F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 11F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 18F 规划方案建议 产品定位 方案综合较优，但楼座数增加较多，且户均面积有所增大 规划方案建议 产品定位 优点：实现了规模差异化产品；缺点：高层较压抑，综合覆盖率过高，导致地下停车开挖面积大 产品定位 停车组织： 环形机动车主干道旁设计集中地上停车位 保证景观绿化不受影响的情况下增加地上停车位 尽量满足大户型产品地下停车且直接入户 尽量充分利用地下人防改车位 交通组织： 车行出入口设置于小区西侧 人行出入口设置于小区南侧及东侧沿丰产河景观带 小区环形机动车主干道 实现内部人车分流 交通与停车组织建议 休闲景观出入口 人车分流示意图 人行出入口 车行出入口 地下车库出入口 北 停车场地： 集中地上停车位设置地锁，并用草皮砖铺装 地下车库刷卡出入管理系统 产品定位 交通与停车组织建议 产品定位 产品延伸策略： 延续德式精工住区设计 注重色彩与建筑的搭配 用细节凸显品质 更具现代感外立面 建筑风格建议 户型面积㎡ 50 60 70 80 90 100 110 130 霞飞路63里弄 小镇西西里 万科盈润园 华亭国际 大地12城 富力湾 恒益龙庭 宏城御溪园 170 重点研判项目的主流户型集中在80-100㎡之间 强竞争板块深化分析 区域市场 户型对比 均价6150 均价7370 均价5200 均价11400 均价5340 均价7250 均价8340 均价8300 去化分析 数据来源时间09年6月-10年5月 中北镇板块-整体月均去化速度快，区域热度高和产品力强是其主要因素； 大学城板块-月均消化速度较缓慢，但各项目去化均衡，低价优势支撑其成交 强竞争板块深化分析 区域市场 2010-01 2008-05 2009-08三期 2010-05 2009-3四期 2007-12 2009-12三期 2010-0