同策2009年郑州正弘蓝堡湾项目策略报告（业务部分）.ppt

第四部分 项目分析理解 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 中高端收入阶层 客户群规模稳定，并存在稳定增长的改善型置业需求； 中高端收入阶层对项目所在地段及项目本身的普遍认可； 价格承受能力较强，溢价空间较高 销售感受与体验是提升项目形象的重要类目 销售现场的细节是价格提升的基础要点 公开、透明的各类展示有利于说辞制定与口碑传播 营销建议分享 PART 4 我们的目标客户是 营销建议1 设置专属接待车 》从各巡展点（商场、景点、广场）至项目现场 ，10公里范围内的路程 》该线路的设置将成为强有力的客户导入渠道、区域市场和外区客户导入的屈指可数的营销利器 营销建议分享 PART 4 营销建议2 流动售楼处设置建议 》项目位于市区，但是周边的竞品楼盘颇多，设置1-2辆项目形象车，备有销售资料和一名销售人员在周边区域内缓慢行驶，随时可停车发放销售资料和简单介绍。 》 无论从广告媒体的成本投入、客源的导入、还是形象宣传考虑, 将会起到重要的作用。 营销建议分享 PART 4 营销建议3 》在现场售楼处内设置建材展示区和开发商实力展示区，以凸现本项目的建筑品质、和施工技艺；显示开发商雄厚的开发实力和行业诚信； 》设置魅力样板房，专业、独到的样板展示，十分有利于树立项目的标杆形象，提升项目层次，增加客户购买信心； 》小区入口（售楼处旁）绿化景观的表现，提前让客户感受项目完成后的高品质生活状态及环境，形成良好的第一印象； 》注重售楼处、样板区内部的售前、售中的物业管理，配合产品档次，提升客户认同度。 营销建议分享 PART 4 售楼处表现 建工展示 同策房产·专业至上·服务至诚 * * * * 正弘蓝堡湾项目策略报告 ------业务部分 COTENT 项目分析理解 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 正弘蓝堡湾Ⅱ的销售目标： 如何实现 努力成为区域标志项目 完成快速资金回笼要求 第一部分 项目分析理解 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 项目位于金水区，金水区面积 242平方千米，是郑州市内最大的区，也是郑州房地产市场供应量最大，成交最活跃的一个区域。 项目区位 项目分析理解 PART 1 项目 面积（平方米） 总用地面积 110091 总建筑面积 514720 住宅 312960 酒店式公寓 73500 办公 73500 商业 54760 容积率 5.28 绿化率 36% 项目分析理解 PART 1 二期项目基本数据信息 二期部分 项目优劣分析 项目分析理解 PART 1 优势 项目体量大，规模效应强 地段优越，大众认可度高 产品品质优秀，户型方正 项目周边居住商业氛围浓厚 劣势 项目前期失败带来不利影响 高容积率带来的居住品质下降 花园路高峰时段拥堵 一期部分产品户型功能结构不合理 正弘 蓝堡湾 业务操作需要： 考虑多元、复合执行、滚动推案降低开发成本。 》3房产品成为整盘基调，确定推案定价主线索。 》2房、4房住宅作为辅助带动去化。 推案思路 产品定位 客源客层 》产品主打品质特性，房型面积优势利用。 》项目地段、社区规划，定位层次品味。 》立足区域内客源，逐渐辐射至全市及周边城市区域。 》城区板块划分及发展顺序作为线索，吸引更多层次阶级客源。 我们知道 我们明确 将会是…… 项目分析理解 PART 1 第二部分 项目分析理解 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 户型 面积段㎡ 套均面积㎡ 套数比小计 套数比 面积比 2R 85-90 87.5 62.50% 30% 20% 100-105 102.5 37.50% 3R 115-120 117.5 25.03% 53% 55% 135-140 137.5 54.97% 150-155 152.5 20.00% 4R 150-160 155 27.96% 17% 25% 180-190 185 62.46% 240-250 245 9.58% 合计 　 　 　 100.00% 100.00% ---产品户型面积配比 三房产品成为主力军。 主力总价凸显可控性。 全面产品段包容性大。 项目推案策略 PART 2 推案参考点 4R(150-160㎡) 4R(180-190㎡) 3R(115-120㎡) 2R(100-105㎡) 4R(240-250㎡) 3R(135-140㎡) 3R(150-155㎡) 2R(85-90㎡) 项目推案策略 PART 2 ---产品户型分布 推案参考点 推案参考点 从楼层偏好来看，客户倾向于10-19层，占比六至七成。 从目标户型来看，客户倾向于选择三房与两房，占比八成。 项目推案策略 PART 2 从面积偏好来看，120-200平米的面积偏好占六成。 从期望总