天晟2011年3月重庆建工集团新桥商业项目前期商业策划沟通提报.ppt

目录 宏观市场分析 项目区域分析 项目产品定位 产品设计建议 业态分布建议 招商销售建议 项目区域分析 区域商业地产特点分析 区域商业地产特点分析 区域商业地产特点分析 形成商业中心的条件 该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件； 该地方周边交通设施便利，即交通便利条件； 附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件 区域形成商业中心的推测 根据上述分析，新桥区域近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量涌入，这些都为商业地产的发展创造了先决条件 区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群 本区域距离中心商业区较远，前往商业区购物次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行，该区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求 天晟观点 本项目商业的核心竞争力营造 业态示意 业态示意 业态示意 业态分布建议 商业业态构想 医院及城区配套服务 业态分布 能源再生——太阳能再生系统 1、2、3号楼负一层 超市 如重百 副食、小商品 人流动线 超市配套： 如烟酒茶、母婴用品等 业态分布 1、2、3号楼一层 医药、保健品 如药房、医疗器材专卖等 美食、小吃、社区服务 银行、眼镜、 糕点、鲜花 精品、礼品 如皮具店 通往负一 楼超市 业态示意 业态分布 1、2、3号楼二层 银行、通讯、中介、餐饮 品牌快餐、特色料理 如乡村基、巴西烤肉 业态示意 新都市商业领航者 市场定位 形象档次定位 新桥新时区 重庆首创中高档健康生活商业示范区 我们着力营造这们一种商业氛围： 时尚实用但不浮夸张扬； 功能互补绝不同质重复； 品味高雅而不无味奢华 案名建议 业态定位 1、2、3号楼业态定位： 健康购物——精品店、医药器材专卖店 中西餐饮——中式正餐、西餐 休闲娱乐业——KTV、网吧、咖啡厅 社区配套业——银行、邮局、干洗、西点、早餐、服务 连锁零售业——超市、快餐 业态定位 4、5号楼业态定位方案一： 康复医疗——作为新桥医院的一个补充，为新桥医院的医患的康复提供 一个快捷的平台 4、5号业态定位方案二： 经济型酒店——作为新桥地区的一个补充，同时也为求医的患者及家属解决了该区域长期缺乏较有档次的酒店或宾馆 由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。 1、2、3号楼一层销售与租赁划分建议 建议可直接销售 由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。 该区域建议可直接销售 该区域建议以租带售 1、2、3号楼二层销售与租赁划分建议 该区域建议以租带售 1、2、3号楼三层销售与租赁划分建议 该区域建议以租带售 1、2、3号楼四层销售与租赁划分建议 1、2、3号楼五层销售与租赁划分建议 该区域建议以租带售 该区域建议以租带售 1、2、3号楼六层销售与租赁划分建议 该区域建议直接销售 4、5号楼一层销售与租赁划分建议 该区域建议以租带售 4、5号楼二层销售与租赁划分建议 该区域建议以租带售 4、5号楼三层销售与租赁划分建议 销售面积统计 注：面积按套内进行估算，实际面积以测绘为准 800㎡ 4、5号楼1层 1070㎡ 1号楼2层 5230㎡ 3360㎡ 1、2、3号楼一层 合计 面积 编号 可售面积统计 销售价格预测 天晟认为销售均价：45000元/㎡ 总销金额：2.3亿 45313 15% 增长率 　 　 　 　 　 市场修正价 39253 　 　 　 　 　 　 　 平均比准价 39552 40% 　 30% 　 30% 　 　 权重比准价 　 42240 　 39680 　 35840 　 　 参考价格 　 1.28 　 1.28 　 1.28 　 100% 　 1 0.20 1.00 0.20 1.00 0.20 1.00 20% 交通 1 0.24 1.20 0.24 1.20 0.24 1.20 20% 配套 1 0.39 1.30 0.39 1.30 0.39 1.30 30% 档次 1 0.45 1.50 0.45 1.50 0.45 1.50 30% 规模 　 比较系数 契合度 比较系数 契合度 比较系数 与本案契合度 　 　 　 33000 31000 28000 权重 　 本案 美林公寓 新桥新都 三凌雅园 　 　 比准销售价格 产品设计建议 总体规划构想 综合购物中心 康复中心 或经济型酒店 由于项目受地 形限制，4、5 号楼的展示性 和通达性都比 较差，所以将 其规划为康复 中心或经济型 酒店。而展示 面和通达性都 比较好的1、2、 3号楼则规划 为综合购物中 心。 将1、2、3幢规划为健康生活购物中心，4、5幢规划为国医康复中心或经济型酒店 项目建筑风格建议 整体风格应注意