天骥行2009年8月三亚山水龙城前期研究策划工作汇报.ppt

DLL Consulting Confidential * 开发期初，需约13亿元的启动资金，主要用来支付地价款； 由于启动区公建配套较多，加上售价较低的内销房占了大部分比例，因此，2009-2010年资金压力较大，需大量贷款，直到2011年启动区商品房销售成规模后，才可缓解资金压力； 项目中后期持续盈利的能力较好，在滚动持续开发的前提下，项目收入能保障项目开发的各项成本费用支出。 项目整体运作收支情况 DLL Consulting Confidential * 经测算，在系列保守假设前提下： 项目税后内部收益率达17%，高于行业基准收益率，具有较强的抗风险能力，整体投资回收期偏短。 项目利润总额22.25亿元，税后利润16.69亿元。税后成本利润率 31.22%，盈利能力高。 项目整体开发财务运行状况 6.44 5.62 动态投资回收期（年） 17% 22% 内部收益率 97079 139010 财务净现值 税后指标 税前指标 　动态财务指标 31.22% 41.63% 利润率（%） 166885 222513 利润总额（万元） 税后指标 税前指标 静态财务指标 DLL Consulting Confidential * 项目内销房部分独立测算分析 133334 按200亩计算 水库公园 59280 包括启动区商品房车位面积 地下车库 2000 老年人大学 10000 疗养院 21000 酒店、会所 公建配套 237440 高层 79920 中高层 可售住房 350360平方米 总建筑面积 假设前提：为商品房开发赢得最大的利润空间： 内销房部分开发住宅面积31.7万平方米，另承担全社区的集中公建配套及装修3.3万平方米。 200亩市政公园的全部建造费用约2600万元，全部在内销房承担。 内销房还将商品房启动部分（约20万平方米）的地下车库纳入成本承担范畴。 DLL Consulting Confidential * 按照以上前提，内销房部分的总投资成本为155,336万元，折为单价： 建筑面积单方成本为4434元/㎡ 可售建筑面积单方成本为4896元/㎡ 项目内销房部分独立测算分析 DLL Consulting Confidential * 在以成本为导向的原则下，建议内销房售价以内部收益率超过银行中长期贷款利率为标准，单价取值为5400-5500元/平方米。 内销房销售单价5200元/㎡以下时，税后利润为负。 当销售单价达到5400元/㎡时，其税后净现值才出现正值。并且内部收益率超过银行贷款利率。 项目内销房部分独立测算分析 DLL Consulting Confidential * 项目土地运营可行性财务分析 假设项目完成约77万平方的字型开发，第六年即2015年不再自行开发、开始土地运作，则以当前价160万元/亩的水平进行土地转让/合作，能达到与整体自行开发的资金效率持平。 54.61万㎡ 66.75万㎡ 54.61万㎡ 22.81万㎡ 43.95万㎡ 假设完成50余万平方的开发后，第四年即2013年开始不再自行开发、开始土地运作。则，土地转让/合作价格达到楼面1482元/平方米、土地约225万元/亩以上时，可与整体自行开发的资金效率持平。 税后财务指标 66.75万㎡ 整体开发 财务净现值 67193 97079 内部收益率(%) 34.79% 17.17% 静态投资回收期(年) 2.45 5.71 动态投资回收期(年) 2.85 6.44 税后利润(万元) 70938 166885 投资利润率(%) 28.15% 31.22% 税后财务指标 43.95万㎡ 整体开发 财务净现值 70079 97079 内部收益率(%) 25.25% 17.17% 静态投资回收期(年) 3.57 5.71 动态投资回收期(年) 3.94 6.44 税后利润(万元) 84604 166885 投资利润率(%) 24.47% 31.22% 汇报完毕，敬请指正！2009年8月 DLL Consulting Confidential * 高品质造城 高性价比的机会 “务虚”层面 人文内涵 市场形象 定价策略 三亚首席生态“城中城” 世界级的亲善小城形象大使 热带海旁的居住公园 一生追逐的最暖乐活城邦 在底价基础上拔高出街均价到8000元/㎡左右，并选择合适的产品作为标王价，拔高在市场上的档次排位。 挖掘“靠山含水”、卧龙栖凤宝地格局对于度假养生的意义和内涵，并将“龙城山水”做活做丰富 发展主题 DLL Consulting Confidential * “务实”层面 规划设计及工程开发的高品质执行 营销推广的高格调包装和高品质执行 高格调现场包装