宏阳集团2010年7月31日镇江丹阳项目报告.ppt

机会： 项目位于城市发展的主要方向； 开发区内基础配套完善，市政府进驻，房价正处于上涨通道； 丹阳火车站北广场站投入运行，将带来大量的商务、旅游消费人群； 开发区内尚无商业核心区，而本案几乎完全覆盖开发区内整个居住区； 威胁： 位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威胁； 4、丹阳眼镜城地块 项目南侧临中山路，北侧为新眼镜城一期和丹阳火车站货站场，南侧为丹阳汽车东站及居民区，东侧为沪宁线，西侧为华昌眼镜城及京杭大运河。 从地缘看，城市居民区主要位于项目南侧，项目东西两侧受沪宁线和京杭运河阻截，北侧受站场隔离，唯一对外交通线路单一。 本案 市政府 火车站 1.8KM 1.8KM 眼镜城 货站 华昌眼镜城 汽车东站 居民区 商业中心区 居民区 居民区 1）项目周边市场及沿街租金状况 中国丹阳华昌眼镜城 总规模约3万平米，地上三层，主营仓储、物流、配件、标牌贴、辅材等。承租率100%，租金价格：57～60元/平米/月（一连三，单算一层）或20元/平米/月（一连三，平均每层）。 周边沿街门市租金 周边沿街门市主要经营餐饮、药店、生产资料及眼镜相关产品。其中，物流货运有一定规模。商业物业陈旧，以连家店的形式为主，上下两层。租金状况：33～66元/平米/月。 老眼镜市场对面门市租金 沿沪宁线的门市正在拆迁，主要经营眼镜产品及相关物件。目前租金价格112～120元/平米/月，无空摊位，有市无价。 2）项目SWOT分析 优势： 地块具有传统市场优势，眼镜城在全国知名； 位于丹阳火车客运站，紧邻货运站场，与城市对外交通连接便利，物流配套好； 该地块对于投资人来说，具有传统的商业价值，具备投资吸引力； 中山路是丹阳城市北部的主干道，有公交配套（1路车）； 地块规模较大； 劣势： 周边交通受限较多，不利于组织大规模的商业人流； 处于城市发展的边缘地带，北部发展几乎空白，后期难有作为； 老眼镜城拆迁难度大； 地区商业业态单一，实质是专业市场； 拆迁量大，且以商业用房为主，预计拆迁费用较高； 传统商业热点，预计政府对地价期望值较高； 机会： 老眼镜城拆迁纳入规划，并正在实施，商户面临整合； 沪宁高铁开通，丹阳城市地位提升，商务、商贸、物流行业迎来较大的机会，本项目位处丹阳对外窗口，商业开发机会较大； 威胁： 老眼镜城能否顺利拆迁存在不稳定因素； 老眼镜城拆迁后，商户会快速流失，已建成的新眼镜城坐收渔翁之利； 位于主城区原市政府地块，对本案商业开发存在较大的威胁； 附1：丹阳市规划局对丹阳眼镜城的规划设想 附2：丹阳规划局在2009年底公示的“眼镜城大厦方案”征询意见 方案一 方案二 方案三 * 丹阳项目报告 丹阳是沪宁沿线上的两个县级市之一，隶属镇江市。距离南京68KM，距离上海200KM。全市总面积1059平方公里，户籍人口80.6万，辖13个镇，1个练湖和1个省级开发区。京沪高铁、沪宁城际、沪宁线、沪宁高速、扬溧高速、312国道等贯穿全市。 全市主要产业有“眼镜、五金工具、汽车零部件、木业、医疗器械”等，在全国享有“眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“钻头王国”、“木业航母”的美称。 一、丹阳市概况 近年来，丹阳市经济发展较为迅速，年平均增长幅度在14%左右。2008年受金融危机影响，经济走势出现了震荡，但09年恢复较快。09年GDP总量502亿元，增幅14%。 丹阳市投资规模较小，2009年在经济刺激政策下，投资总量为200亿元。其中，房地产开发投资在全市占有比例偏小，仅为7.8%。房地产发展规模较小。 丹阳市消费品零售总额规模较小，约占镇江市的27%，仅为南京市的6.7%。2009年人均可支配收入20799元/人，与南京市2007年水平相当（ 20317 元/人）；人均消费性支出10831元/人，与南京市2005年水平相当（ 10704.34 元/人）。 二、城市规划 规划城市发展方向为西跃、东扩，南整合、北控制。形成“两片四组团”的结构：以京杭大运河为界，城市分为河东片和河西片两个片区；河东片区为城东新区组团；河西片区包括老城区组团和城南新区组团；以及在312国道以西建设的丹西工业区组团。其中老城区规划设置市级商业服务中心，城东新区规划设置市级商业服务中心，市级行政文化中心和体育中心。 城东新区是近几年尽力打造的城市新区，该区将以产业发展为主体，结合行政中心、文化中心的建设，形成功能完整、设施先进的现代化新城区。 三、土地市场 注：由于丹阳市2009年1月22日前，各地块的容积率不明确，参考后续土地成交状况，本报告中对2009年1月22日前成交土地中的容积率，采用“云阳镇容积率2.0～2.2，其他镇容积率1.7”。 1、丹阳（行政）市土地市场 丹阳市土地市场近年成交土地基本为商住性质，纯住宅项目