罗湖区2009年上半年房地产投资及市场运行分析.doc

罗湖区2009年上半年房地产运行分析 在国家实施宽松货币政策环境下，上半年我区房地产开发投资增长较快，销售面积大幅增加，新建商品房价格。 一、房地产市场运行特点 1、房地产投资较快增长，增速逐月回落 上半年，我区房地产开发完成投资18.36亿元，同比增长37.6%，这是自2004年以来房地产开发投资同期速首次负正（2004年2008年上半年完成投资分别为27.25、25.42、24.31、16、13.34亿元）。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重从上年同期的39.25%上升到48.83%，上了9.58个百分点。房地产投资增长较快的原因，主要是华润中心二期和京基金融中心两大项目的强力拉动（这两大项目共完成投资额11.69亿元，占房地产投资的63.67%）。从各月走势看，1-2月房地产投资增长幅度较大，主要是由于上年同期基数较小；35月，稳定；6月，由于京基金融中心项目去年同期新开工，基数变大。用途分住宅投资8.54亿元，下降16.1%；办公楼投资3.21亿元，增长25.75%；商业用房投资5.07亿元，增长142.58%；其他投资1.54亿元，增长60.42%。总体而言，虽然住宅萎缩，但它仍是投资的主体。 2、新开工项目 上半年，我区房地产在建项目24个，同比下降11.1%。新开工项目只有鸿隆世纪广场，新开工面积9.84万平方米（计划总投资额9.71亿元），本年完成投资0.82亿元。我区商品房施工面积201.73万平方米，下降3.74%，其中住宅面积115.17万平方米，下降6.02%。商品房竣工面积0.57万平方米，下降96.72%，其中住宅为0。 、新建商品房住宅销售规模大，我区商品房期房销售面积为15.54万平方米，上涨189.93%。其中住宅销售面积15.36万平方米，增长195.38%接近2008年全年16.48万平方米今年1-2、3、4、5、6月份商品房期房住宅分别销售2.09、1.56、4.47、7.8、7.56万平方米，较去年同期增长63.28%、59.18%、269.42%、786.36%、789.41。 4、小户型销售比重 上半年，90平米以内的住宅期房销售套数为922套，占全区期房销售53.20%，与去年同期的77.73%减少。，小户型所占比重明显下滑大户型5、新建商品房价格 今年，我区新建商品房住宅交易价分别是14056元、14848元、12628元、12695元、17346元、17147元，1、房地产投资增速将回落 上半年我区房地产开发投资增长，主要华润中心二期和京基金融中心两大项目的强力拉动。随着华润中心二期接近尾声（计划总投资26.93亿元，已经累计完成投资23.09亿元，只剩下3.84亿元），加上新开工项目的有效补充，导致下半年投资存量大减少预计全年房地产投资增速将会回落。 2、房地产成交量成交量增速将放缓。一，在一系列“松绑”政策的支持下，深圳楼市快速回暖，房地产成交量呈现了由小户型到大户型人们需求由首次置业向改善居住的特点2009年上半年房地产市场的成交面积已经超过2008年全年，其中二手楼成交面积和套数分别为2008年全年成交面积和套数的119%和141%，144平米以下普通住宅成交占比达70%以上说明首次置业和改善居住的需求在上半年得到了充分的释放。相比之下深圳房地产租赁市场依然步履蹒跚，虽然比年初有所回升，但08年水平线以下。房地产交易价格与租赁价格的背离，以及创新高的房价都将使投资需求受到抑制。深圳主流中介数据显示，7月以来深圳二手楼交易量比上月下降约20%以上，市场观望情绪渐浓。第二，个人信贷杠杆或收紧。人行要求严格执行二套房政策意味着国家宏观调控政策在个别领域存在微调的可能，随着房价上升和市场需求的变化，银行调整个人信贷政策的可能。这些不确定因素将导致市场观望气氛的形成，或直接影响房地产交易市场的成交。 5