北京市 2008 年土地市场分析报告 1、北京市土地市场综述.pdf

北京市 2008 年土地市场分析报告  1、北京市土地市场综述  1.1 土地供应： 北京市 2008 年一共推出了 173 宗地块，推出面积约为 1074 万平方米。其中，住 宅类地块 66 宗，面积约 617 万平方米；商业金融地块 16 宗，面积约 65 万平方米；工 业地块 91 宗，面积约 392 万平方米：  2008 年的土地供应情况具有下述特征：  1) 住宅类地块供应增加近 2 成，商业金融地块减少一半；  2) 保障性住房用地供应力度加大；  3) 公告土地外延趋势明显，传统区域公告土地减少；  4) 流拍/流标地块面积超过供应总量的 10%  1.2 土地成交：  2008 年，北京市成交土地面积为 1006.7 万平方米，同比上涨 67.6%。其中，居 住类用地成交面积 589.2 万平方米，同比上涨 16.3%；成交的规划建筑面积为 1150.8  万平方米，同比上涨 14.3%；容积率变化不大。根据 2008 年 1 月份发布的《国务院关 于促进节约集约用地的通知》，可以预计原则上 2009 年—2010 年间，2008 年供应的  1151万平米的土地会全面入市。 但是开发商在2007年的拿地热潮中已经囤积许多土地，  2009 年是开工期限，预计 2009 年的住宅供应量会大幅上升。  2008 年土地成交情况特点如下：  1)区域成交面积不一，二级市场的热点区域也是土地主力成交区域  2)居住类用地是成交主力，工业用地次之  3)成交面积以挂牌（包括挂牌改拍卖，下同）出让为主，但成交金额相差无几  1.3 成交价格：  2008 年，北京市成交总体平均土地单价为 4994 元/平方米，同比 2007 年下降  31.5%；楼面地价为 3092 元/平方米，同比 2007 年下降 13.0%；溢价率大幅下降  2008 年，居住类用地成交价格为 7394 元/平方米，同比上涨 2.3%；成交楼面地 价为 3786 元/平方米，同比上涨 4.1%；溢价率降幅较大。如果按照每平米 1600 元的建 安成本计算，加上开发商 30%的毛利率，08 年成交土地的楼面平均价格应该在 7000  元/平方米左右。对比 2008 年北京房地产市场平均成交价格 11902 元/平米，加之 2009  年房地产市场的不明朗，2009 年的房地产价格还有一定的下行空间。  2、北京市 2008 年土地供应分析  2.1 土地供应情况  2.1.1 整体土地供应情况： 根据北京市国土资源局公布数据，2 008 年北京市土地供应计划为 6100 万平方米， 比 2007 年供应计划减少 200 万平方米，同比降低 3.2%；其中基础设施用地 2500 万平 方米、产业发展用地 1200 万平方米、商品住宅用地 1000 万平方米，所占比例分别为  41.0%、19.7%、16.4%，位于政府公地数量的前三位；其余依次为保障性住房（经济 适用房、廉租房、限价房用地）用地、科教文卫和办公用地、商服用地，所占比例分别 为 11.5%、7.2%、4.3%，见下图： 纵向来看，北京市政府 2006­2008 年土地出让计划中，商品住宅用地供给量持续 下滑，2008 年的 1000 万平方米计划供给量与 2007 年相比下滑 16.7%，相比 2006 年 的水平差距则更大，同时本年度商品住宅用地所占比例比 2006 年降低 8.4 个百分点， 比 2007 年则降低 2.6 的百分点；但是，廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房用 地计划供给量逐年上升，本年度计划供给量同比上升 75.0%，达到 700 万平方米，保障 性住房用地所占比例分别比 2006 和 2007 年上升了 6.9 和 5.2 个百分点， 反映出政府土 地供给计划的倾向性。另外，本年度产业发展用地计划供给量与 2007 年持平，供给量 达 1200 万平方米，科教文卫和行政办公用地同比则上升 46.7%，基础设施和商服用地 均同比下降超过 13%。  2.1.2 土地供应类型：  2008 年北京市公告土地中居住类用地与工业用地几乎各占一半，比例分别为  47.0%和 46.6%，其余用地类型数量较少： 在非工业用地供应中，政府计划供应住宅用地 1700 公顷，其中：廉租住房及经济 适用住房类用地 400 公顷，限价商品房用地 300 公顷，其他商品房用地 1000 公顷；商 服用地 2