思源经纪2009年青岛卓越蔚蓝群岛项目营销策略.ppt

第*页 现场以及外展场包装问题 提高销售现场温度，让客户放松心态。 会所作为售楼处，虽然装修比较豪华，但应尽量营造销售氛围，做到功能分区合理，做到道具到位、指示到位。 外展场门面包装尽量与项目品质相符，做到醒目与大气相结合。 销售现场 销售现场 外展场 现场形象包装落实 第*页 售楼处内装修：主色调为暖色，室内多摆放鲜花与绿色植物，合理安置项目展板，营造良好销售氛围。 项目发展信心（高速扩建、政府规划信息、政策、项目发展信息）以展示板形式根据阶段展示 现场形象包装落实 售楼处形象包装建议 第*页 功能区：注重客户感受，谈判区，水吧，引导系统等，提供体贴的服务，提升客户置业感受。 现场形象包装落实 售楼处形象包装建议 第*页 现场形象包装落实 样板区及样板间是客户购房的重要关注点，要做到以细节打动人心，以品质决定胜负。 看房通道包装问题 第*页 现场形象包装落实 看房通道情景宜人（龙湖-花盛香醍）图 看房通道包装建议 第*页 现场形象包装落实 引导系统—为客户导航，合理规划人流、车流，避免售楼处出现拥挤混乱的现象，体现项目对客户的细致入微。 看房通道包装建议 第*页 现场形象包装落实 样板区及样板间是客户购房的重要关注点，要做到以细节打动人心，以品质决定胜负。 样板间包装及细节问题 第*页 现场形象包装落实 体验式营销——时尚现代的装修风格，合理的设计弥补户型设计不足，室内家具用品营造温馨、生活化的氛围，给客户留下美好的看房印象。 样板区形象包装建议 第*页 现场形象包装落实 售楼处包装落实到人，由专业售楼处装饰包装进行调整处理； 现场看房通道及时包装（温馨、宜人、春暖花香的感觉） 样板间，细节装饰进行重新处理（灯光暖色系、注重细节、突出卖点） 必须在3月15前切实有效的完成现场包装，才能展开09年体验营销 此项工作重中之重 孩子就学问题是升级置业客户在购房时的后顾之忧； 教育配套的跟进更能显现大盘优势，有效促进销售； 公共交通系统的引入能够有效扩大项目客户群体； 逐步完善的商业配套解决客户购房生活后顾之忧； 教育及相关配套落实 第*页 必须在5月落实教育及公共交通信息 并通过媒体渠道进行释放，形成下半年强卖点支撑 圈层营销渠道团队建立 第*页 圈层客户挖掘是项目09年人气保障及客户来源的重点，必须从现在起开始筹备、联系圈层客户群体。 客户圈层： 高尔夫球会； 雪茄俱乐部； 车友会的讲座，试驾； 电影见面会； 银行VIP酒会； 市场圈层： 婚纱、摄影拍摄地； 电视剧外景点； 积累有效客户 吸引市场眼球 2009年2月26日确定项目第一季度的“媒体形象”； 2009年3月第一周户外等信息全面更换； 2009年2月26日前明确整体价格策略（含小高层优惠措施与实施方法）； 2009年3月15以前完善AB组团的景观示范区、看房通道以及售楼处现场包装； 2009年3月以前确定巡展位置以及物料配备（明确固定活动公司）； 2009年3月以前确定商业招商方案，开展招商工作； 2009年3月15日确定圈层营销联络团队； 2009年5月明确公交线路开通信息； 2009年5月明确教育配套信息； 2009年6月CD组团景观示范区完善； 2009年6月CD组团样板间装修完毕； 2009年6月CD组团开盘物料以及销售道具配备完毕。 细节保障点 其他：客户名单、成交客户资料（为三月集中推售筛选客户） 第*页 综述 以上，我们通过09年项目操作关键点的把握及营销策略的梳理，完成了项目策略的定义； 后续，必须严格按照核心要素去开展并按时回收工作成果，以保障项目顺利销售。 THANKS 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 … … … … … … … …… … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 … … … … … … … …… … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 2009年2月16日 明确项目09年发展目标 【 】 第*页 我们要实现项目09年8万平米销售任务 后续所有既定策略及推广方案，必须围绕结果导向强化执行； 市场竞争格局 MARKET 目标实现保障 ENSURE 09年营销策略 POLICY 第*页 市场竞争格局 MARKET 城阳区域住宅供需关系 竞争项目09年发展动态 第*页 09年项目竞争格局分析 受宏观房地产形势影响，2008年城阳房产市场萎缩40％，供求比由07年的1.2上涨到08年的1.7，转变为竞争激烈的买房市场； 2008年城阳区住宅市场整体价格呈现下滑走势，下半年各项目明降导致均价大幅走低； 受整体经济环境影响，预期09年市场将在震荡与理性回归中发展，在部分中小开发商迫于资金压力降价后，竞争预期进一步激烈和白热