思源2010年9月1日青岛华仁欧典商苑整体定位及发展建议.ppt

项目名称 主要年龄 分段 家庭年收入 客群来源 购买用途 行业属性 锦绣华城 （小高层产品） 27-35 15万及以上/ 10万以上（首付由父母支付） 金融、贸易行业及国企中高层管理人员较多，中小企业主和公务员次之 万达39克拉 （毛坯住宅） 25-35 15万及以上 中小企业主和商贸人士居多 万达39克拉 （精装公寓） 25-40 10万及以上 自住需求的多为城市白领阶层，投资客群较分散，中小企业主较多 项目整体定位 可参考项目客群分析 目标客群定位 本地客户为主，年轻置业者且具有一定家庭经济实力；存在投资需求。 认 可 点 不 足 点 位于市南区延吉路，区位吸引力强，周边配套齐全; 高绿化率、多层/小高层/高层等多种建筑形态 户型面积配比不佳，作为比较优质的居住块地，70-80平米及110-120平米面积段缺少可供应产品； 户型设计缺陷较多，可利用程度差，不规则户型较多，项目全明户型设计较少。 借鉴：区域小面积舒适户型需求较大，优良方正的户型空间设计并考虑精装修，将提升去化速度和溢价幅度。 代表楼盘－锦绣华城客户描述： 本项目客群分布45％市南，25％市北，20％四方及李沧等区域，10％外地客户； 本项目有较好的地理位置及配套，对市南、市北首置、首改客群具有非常高的吸引力； 对于本项目，地段是客户最看重的因素，除地段外，产品本身及项目素质的整体认同度不高，尤其对于户型设计及产品供应面积区间方面不认可度较高。 项目整体定位 目标客群定位 中青年客群，注重交通 便利和生活配套，临时过 渡购房。 看好CBD区的发展前景； 考虑投资待升值后转手 或租赁给区域内白领阶层。 市南、市北 投资人群 客群定位方向 部分外来区域 关键词：本土中青年人、外地首置、投资客户 在青岛工作多年新青岛人； 渴望融入青岛中心城区； 以前居住在市区边缘地带。 项目整体定位 目标客群定位 项目整体定位 预估50%，看好CBD区发展前景和周遍边配套，市 南市 北高收入中青年作为第一居所的首置购房需求。 预估35%，本地区或外地投资性购房客户。 游离客户 重要客户 核心客户 首置过渡+长期投资 预估15%，四方、李沧区域新青岛人因为考虑居住便利性购房， 考虑融入青岛市区而进行的购房行为。 目标客群定位 区位焦点： 地处CBD，发展前景潜力巨大； 地段稀缺； 交通条件便利； 生活配套齐全。 产品构成： 板式高层，首置+投资户型； 拥有70年独立产权的底商； 总价承受能力范围内的户型面积区间。 增值前景： 区域发展前景； 将区域办公的白领一族作为出租对象。 客群关注点 目标客群定位 项目整体定位 年 龄：25—40岁为主； 居住区域：以现居住于市南、市北区为主； 置业目的：主要以首次置业和首次改善类需求为主，追求居住环境的改善和交通配套的便利，同时具有一定的保值增值和投资需求； 职 业：客户多为城市白领、个体老板、小型私营业主； 私 家 车：家庭拥有1 辆以上私家车，价位在15万以上； 性格特征：区域情节严重，注重生活便利和配套设施的齐备； 首付能力：40‐60万之间（家庭年收入20万以上）； 项目主力客群描述如下： 项目整体定位 目标客群定位 张先生 年龄：31 职业：银行VIP客户经理 家庭结构：未婚（准备结婚） 准家庭年收入：30万 购房意愿：与女朋友相恋四年，准备结婚，因两人均在市南区工作，且工作繁忙希望找一处交通和配套都便利的地方购置婚房； 特征小结：沉稳、自信，是典型的工作狂人，事业正处于上升期，不希望因为私事耽误工作，因此一直未与女友结婚；未来家庭收入稳定，希望通过按揭购买一套好地段、精装修的房子，既满足生活需要，又不影响事业。 客户描摹I 项目整体定位 王小姐 年龄：28 职业：美容院老板 家庭结构：已婚 家庭年收入：25（老公年收入10万） 购房意愿：原居住在台东父母赠与的一居室房子，生孩子后想换个大一点的房子，但习惯了市中心的繁华，又不想远离繁华之地； 特征小结：漂亮、聪明、干练，幸福美满的家庭生活和蒸蒸日上的事业使他看起来荣光焕发，追求品位，追求时尚，喜欢繁华，同时随着事业的发展，看好市北CBD的发展，希望在此周边拓展事业。 客户描摹II 项目整体定位 项目整体定位 住宅价格定位 项目名称 万科蓝山 万科城 中海 清江华府 锦绣华城 一期 万达39克拉 良辰美景 一期 锦绣华城 二期 良辰美景 二期 宜景湾 说明 2010年10月开盘 2010年11月开盘 2010年9月开盘 现二手 现二手 现