新联康2010年03月万博地产·江苏常州人民路、武宜路项目策划定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * 售楼处选址建议 建议将售楼处的位置建在地块东南角的武宜路、人民路交汇处。如此规划将更加有利于项目的形象展示以及对人流与车流的导入。 结合项目商业部分的工程进度，建议在商业空间内设置售楼处，面积约1000平方米（考虑临时样板房），为本案营造一个舒适的销售中心。 功能布局方面： 销售前接待 销售控台 水吧台客服区 公司形象展示区 模型区（项目整体模型、建筑单体模型、户型模型） 洽谈区 签约区 样板房区域 概念体验馆（项目虚拟体验馆，通过3D虚拟展示，展现社区未来景象） 建材展示区（采用建材对比的方式来让客户亲自体验） 儿童活动区（除儿童活动设备外，设置电视机，播放动画片） 其他（办公室、会议室、男女更衣室、客户资料室、物料储藏室、卫生间等） 售楼处功能建议 销售柜台 模型区 突出项目的品质感。建议在一层空间内模型区或者洽谈区上方做挑空设计，体现本案的大气。 售楼处功能建议 洽谈区 签约区 售楼处功能建议 通道部分 卫生间 售楼处功能建议 营 销 思 路 策 略 及 执 行 营销战略 战略核心 亮度 高度 深度 深入挖掘品牌内涵，通过对于高端生活的营造，进行情感交流 引爆式营销策略，突破周边大项目重围，短时间建立市场高度 着眼于对各竞品和本身产品的卖点认知，建立与竞争对手截然不同的市场知名度 营销战略 实际产品的核心卖点的提炼与展示，把概念做足做透。 城市运营商的定位，为政府区域做整体规划，成就武宜路城市新CBD。 品牌本土地产商高角度起点，导入精装修，与新城市综合体嫁接，赋予项目灵魂。 营销总战略—— 区域炒作 品牌炒作 产品的销售 总结起来： 营销战略 先，品牌概念的导入 例：新城城市运营商 城市综合体概念 后，产品推出市场 例：住宅产品10大核心卖点 商业物业的配套 第一阶段淡化产品形象，以项目的轮廓展示为主，强调新城集团品牌形象及与政府携手打造区域的城市运营商概念 第二阶段产品形象展示阶段，全面展示城市综合体项目为精神主轴，配合精装修实现热销，再顺势带出商业的推广 营销战略 大区域品牌战略 常州 武进 以整个常州市的声势全方位包围武进，以区域认同到项目认同的过程 常州区域对万博武宜路项目——城市新CBD的认同 以整个常州的影响力包围武进及湖塘区域的品牌战略 建议采用推广先常州地区推广，而后围攻武进特别是湖塘区域客户的营销模式。在大城市范围内先造势，获得大城市区域对武宜路的认可，从而造成大声势，以区域认同提升项目价值。 营销战略 组合式推广两条线—— 一线：住宅推广，用高端生活方式的演绎（例：精装、商业配套）和多元化文化亮点来吸引目标客群，制定销售策略，根据市场冷热情况控制销售节奏，务实实现销售价值最大化。 二线，商业推广，结合整体项目推广，商业我们建议中间核心区域商业自留，从两边开始进行销售。商业的租售结合，针对目标客户进行推荐，通过商业核心价值点的提炼，通过大型论坛、推荐会等进行炒作，实现价值。 商业 住宅 推广，先住宅后商业 推广计划 围绕项目核心品牌价值，根据楼盘开盘过程的不同节点，分解出不同阶段及目标，并制定相应的整合营销模式。达到专业人员、目标客群专注、认同，最终能够购买。 整体营销进程三阶段 配套推广及持续热销期10年11月后 项目亮相及开盘期10年9-10月 品牌导入期、区域概念期 10年7-8月 推广计划 导入3合1营销模式—— 叙事性营销模式 以城市综合体项目为主轴，配合精装修来通过叙事性的手段，融入到项目的整体营销中，不同阶段有着不同的故事主题(内容、人物、文化)的串联，结合项目产品的推出，实现推广主题的延续性和丰富性。 体验式营销 参与式营销 差异化营销 剧场式销售情景：结合我们的物业等多个部门来实现客户进场后的体验；（软） 特色样板房：结合城市综合体，高标准打造样板房；（硬） 特色样板房：结合项目景观规划的部分形成，获得先入为主的作用。 活动为主，以实现轰动效应。如：赠送生日报活动，系列早班车活动等，重在参与，让目标客群在参与活动的过程中感受项目的魅力。 项目本身的差异化：如精装修、商业配套、赠送面积等 营销本身差异化：接待与签约分级接待、客户分级等。在差异化中感受项目尊贵与不同。 客户教育 营销策略一 1、