新鸿嘉2010年6月10日淮安青浦区地块方案建议.ppt

* 来源：开发区，周边区县； 职业：生意人、公务员、医生、教师、企业员工等； 目的：以改善居住环境为主，兼有投资等目的； 收入：8万元以下； 特征：向往城市化生活，专注家庭生活品质的改善。 偶得客户——区域外及投资客 来源：中心城区(清河区)； 职业：公务员，生意人，企业中高层，教师； 目的：改善居住，产品升级； 收入：家庭年收入10~20万； 特征：讲究格调、品位，注重生活品质的持续改善，向上层发展的意愿强烈。 重要客户——市中心区域客户 项目客户圈层确立及特征项描述 来源：青浦区、城南区域； 职业：生意人，企业中高管，教师； 目的：改善居住环境为主要目的； 收入：家庭年收入10万元左右； 特征：向往城市化，期待改善生活品质，青睐性价比高的产品。 核心客户——区域中高收入阶层 项目具备捕获核心与重要客户的基础，关键在于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并给予其购买的理由。 客户圈层 客户分析 以区域内公务员、私营业主为主，少量区县客户，地段、配套及身份感为主要购买因素 淮海第一城 个案分析 客户分析 康城明珠 以区域内公务员、企事业单位职员为主，兼有城南区县客户，地段及子女教育视为主要购买因素 个案分析 客户分析 欧洲城 原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因素 个案分析 客户分析 盛世名门 以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少量中心区客户,教育配套及自然环境好为主要购买因素 个案分析 客户分析 日月星城 以本区域电厂、烟厂、周边原住民为主，少量中心区及区县客户,教育配套和低总价为主要购买因素 个案分析 客户分析 二、房地产市场情况 市场综述 土地市场 住宅市场 板块分析 个案分析 产品分析 1 从限制到救市，从提息到降息：2007年10月—2008年8月，控制房价过快增长；2008年9月16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009年后两月一般。 2 房地产市场有所回暖，消化量增加，2009年市区成交万296.78㎡：淮安2010年前两月新增商品房消化率达到65.4%，同比上涨26.2 %，环比上涨12.5%。 08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小，市场迎来“小阳春”。 08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大：淮安2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万㎡，2009年相比2008年激增34.21万㎡。 3 土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万㎡ 、415万㎡ ，基本无变化，而09年为683万㎡，上涨268万㎡。 土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/ ㎡、948元/ ㎡，下浮14.8%，而09年为1351元/ ㎡ ，上涨403元/ ㎡ 。 09年1-12月土地成交量是683万㎡ ，土地成交均价1351元/ ㎡。 市场综述 4 建筑风格：各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。 户型：市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。 景观：淮安房地产项目越来越注重景观规划，但精品景观仍很少，景观营造较为粗糙（如香格里拉）。 品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如中天花园）。 5 淮安未来房地产市场潜在供应量大：至09年12月商品房存量205万㎡；待开发商品房面积约1587.5万㎡（未开发土地的容积率按1.5进行测算），共计2381万㎡。 商品房供应以120-140㎡的三房为主，但80-90㎡的两房，110-120㎡的三房去化速度最快。 淮安二手房市场主要供应在在中心城区，淮阴区及开发区供应量小。 6 09年由于行业调整及一系列政策的影响，淮安市商品房平均价格较08年略微上涨35%。 2010年2月商品房实际成交价格相对于2009年四季度上涨幅度较小。 市场综述 随着淮安城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块 淮阴板块 清河板块 青浦板块 开发区 板块 楚州板块 楚州区： 以原淮安市老城区为基础，房地产发展起步较晚，区域资源及配套成熟； 清河板块： 政、金、教、商贸中心，淮安最成熟的居住商贸区； 青浦板块： 老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区，亮点不断，愈现成熟； 淮阴板块： 以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心，特殊背景，平稳发展； 开发区： 以高新技术产业为主，生活居住、公共设施相配套的综合性新区，产品差异较大，市场有待成熟； 板块划分 主城区 本地块位于青浦板块与清河板块交界处 土地市场 土地市场——2009年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供应量继续加大 从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到