新聚仁2010年12月东源置业通州项目市场策划提报.ppt

4、其他景观节点 生态、养生、休闲、健康、运动、低碳主题会所 生态、养生、低碳的内外环境 组团景观 小型装饰水池、陶制花钵、休闲桌椅等点缀其中，结合精致的地面铺装，打造宅前的装饰艺术 加州元素 陶制花钵、装饰地灯、艺术喷泉及装饰景墙等，从细节体现浓郁的加州主题风情，以细节营造品质 四、会所 加州阳光休息区 空间处理 生态养生低碳的外部环境 茶桌、咖啡吧 功能：结合会所入口，通过局部开放式的茶座或咖啡吧，塑造精致时尚的休闲氛围。 并可以考虑无线上网功能。 内部休闲、运动的功能设置 棋牌室 功能：棋牌室分设大小两种独立包厢空间，小包厢可摆置桌椅即可，大包厢特设休息闲谈空间。 5套小包厢：约5-6平米 5套大包厢：约9-10平米 桌球、乒乓球 功能：该区域只需考虑1个标准的九球桌球台及一个标准乒乓球台即可。 器械健身馆 带换洗区 功能：以有氧、无氧器械健身为主。 通过主题高端会所、异域加州风情景观，塑造项目风情的唯一性、纯粹性，实现树立通州最高品质、最具特色个案，争夺有限的城市同质客源，实现项目市场和口碑的成功！ 报告结语 * * * 现有住房：目前居住面积、功能满足客源需求，但社区品质相对较差， 客源需求：客源表现为改善型需求，公寓需求110-140平米的三房；对景观、规划、物业管理、户型要求较高；偏向南加州风格 从客源角度来看，项目应走高品质路线，注重环境和居住舒适度 目标客户访谈结论 目标客源区域圈定 核心客源：老城区60% 重要客源：新城、开发区共25% 次要客源：周边乡镇10%，外地5% “一条世纪大道，三大片区” 老城区 60% 新城区 10% 周边乡镇 10% 外地 5% 开发区 15% 首置客源 首改客源 再改客源 多改客源 顶峰客源 首次改善，追求生活品质和总价要求，110-125平米，35％ 再次改善，更舒适生活空间、品质提升，135-144平米，30％ 别墅客群，看中别墅居住氛围和产品品质，200平米以上 项目客源为通州追求品质的中高端改善型客源 项目核 心 客 源 多次改善，需要更多功能空间、满足品质生活需求，160-180平米，10％ 首次置业，更住宅总价控制和性价比因素，90平米以内，25％ 目标客源层次圈定 -- 私营业主、企业高官 17万 40-50 后三口之家 160-180平米 多改客源 需求面积 家庭结构 年龄结构 家庭年收入 （最低） 层次 典型特征 首置客源 90平米以内 单身、新婚 25-30 8.5万 企业职工、公务员 希望面面俱到、格外关注性价比 首改客源 110-125平米 两口之家 新三口之家 30-35 10万 中层管理者、中级技术员、 公务员 讲究房型功能性和内部环境 再改客源 130-144平米 后三口之家 30-45 13万 中高层管理者、 高级技术员、小型私营业主 传统观念，追求户型舒适度和景观价值 顶峰客源 200平米以上 后三口之家 三代同堂 40-55 35万 私营业主、企业高官 追求有天有地的生活，看中居住品质，身份的象征 目标客源需求表现 核心客源 区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位 定位思考 区位背景：未来最具发展板块，承载老城区客源发展，具备树立高端个案条件 竞争市场：后续竞争压力大，只有高端品质路线，才有可能与区位略优势个案竞争同质客源，才有机会实现价值和去化保障 产品平台：市场产品平台相对较低，项目具备在立面、户型、景观等跳脱运作、树立高端品质居住形象 客源需求：市场进入品质竞争环境，客源表现出对高品质个案价值承受力，获得更好的居住环境和居住品质，客源偏向户型、景观、物业产品点 项目市场定位—— 为城市中高端改善客源打造 引领银河新城房地产价值和发展形象的 城西第一个案、通州明星个案 产品定位及建议 产品定位思考 1、南加州风格具备品质树立、成本低 2、南加州风格市场稀缺，能够树立唯一建筑风情 3、我司对优山美地成功运作经验，南通客源认可南加州风格，为高端品质 4、通过靖江、无锡惠山、景德镇、广德等县级市成功运作，加州风格得到市场成功验证，具备复制性 打造通州首席纯正加州风情品质社区 项目市场定位—— 产品支撑 规划：中轴对称，景观价值均好性 立面：唯一纯正加州风情，打造通州首席高品质社区形象 景观：纯加州异域风情， 营造浪漫精致的装饰园林 配套：市场首个纯粹加州风情会所 一、规划 两轴一中央的规划特点 楼宇景观均好价值的充分塑造 是项目塑造景观亮点，销售卖点的重要发力点 二、立面 纯正加州风情社区形象 材质：石材面砖、基座石材面砖 颜色：米黄色 建筑特色：色彩的柔和渐变，立面层次丰富，多细节处理，极具视觉效果 加州风格（方向一） 建筑细节－基座 建议3层以下可运用面砖、石材提升产品档次，通过具有加州风情的毛石进行细节装饰。 门头运