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土地增值税及其清算和稽查 江苏省南京地方税务局 郭智华 02584793131139.com 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收益的单位和个人征收的一种税。 条例施行时间：1994年1月1日 细则施行时间：1995年1月27日 重要文件依据 土地增值税暂行条例及其实施细则 ； 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号） 《关于增值税若干问题的通知》 （财税 [2006]21号） 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）； 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009] 91号）； 《国家税务总局关于加强土地增值税征管的通知 》(国税发[2010]53号) 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 》(国税函[2010]220号) 。 主要内容 土地增值税税收政策 土地增值税清算 土地增值税稽查 一、土地增值税政策 (一)征税范围 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入应当缴纳土地增值税。 (一)征税范围 1、征收土地增值税应具备的三个条件： （1）有偿 （2）转让 （3）国有土地使用权 (一)征税范围 1、征收土地增值税应具备的三个条件： （1）有偿 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。 收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 (一)征税范围 （2）转让 土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税(例如出让土地、房地产出租的行为)。 房地产是否转让要以其权属是否发生变更为准。 国税函【2007】645号 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 (一)征税范围 （3）国有土地、地上建筑物及其附着物 国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。按照我国相关法律的规定，国有土地归国家所有，可以转让的只是国有土地的使用权。对于非国有土地，只有被收为国有土地之后才可以转让。 地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 （3）国有土地、地上建筑物及其附着物 土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。集体土地必须依法征用成为国有土地才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。 (一)征税范围 2、几种特殊情况的界定： （1）关于房地产抵押问题 房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。 （2）关于房地产交换问题 房地产相互交换的应征税（个人自有住房交换免税）。 纳税人之间以土地换房屋,应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税（合作建房免税） 。 (一)征税范围 （3）关于房地产进行投资联营问题 以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业（该企业必须是非房地产开发企业）中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产再转让时，应征税； 对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定征税。 (一)征税范围 （4