2009年长沙房地产市场年报（终稿）.pdf

2009 年长沙房地产市场研究报告 2009 年长沙房地产市场研究报告 2009 视点 长沙楼市——2009 政府与购房者的一部大片 2009 年，长沙楼市导演着一部年度大片，成交量价均达到历史最高峰，而在这部大片 主角便是“政府”与“购房者”。为了加快经济恢复，走出 08 年楼市阴霾，09 年中央政府 始终保持宽松政策，同时地方政府积极响应， “货币补贴”等各项救市措施层出不穷，刚性 需求在刺激中，不断迸发，激情在 2009 年一次又一次的上演。 土地方面 2009 年长沙土地市场无疑是整部大片的遗憾所在，全年供求两方面同比急速下滑，土 地市场交易冷清，价格方面，83%土地以低于 5%的溢价率成交，但在 09 年接近尾声之时， “南湖地王”给予了我们惊喜，同时 10 月、11 月土地供应量及成交量出现快速上涨，给予 了我们畅想。 纵观 2009 年土地市场，我们可以从中找到一些冷清的原因，主要受 08 年整体市场冷 淡影响，开发商资金紧张，09 年以现金回流为主，同时，前两年供应量较大，开发商有一 定的土地储备，导致整体土地市场低迷，成交出现大幅下滑； 在价格方面，开发商对土地 高地价保持谨慎，争夺不够激烈，整体溢价率不高，导致土地价格出现下跌。 商品住宅方面 供求方面 2009 年市场全年保持明显的供不应求的局面，供求比达到了历史最高的 1.77，从供应 量来看，受 08 年市场挤压存量的影响，09 年上半年基本上以消化市场存量为主，供应量较 少，新增供应主要集中在下半年，整体来看，09 年长沙市供应同比出现下降趋势，但仍处 于 745 万㎡的高位，供应量并不是造成供求矛盾的主要原因，巨大的成交量才是支配其结 构的力量。2009 年，长沙成交量达到了历史巅峰的 1315 万㎡，同比大增 171.13%，较疯 狂的 07 年增长了 82.13%，在这大增之中，政府和购房者扮演了重要的角色。 价格方面 长沙房价一直以来都处于较低的发展水平，基数不高，增长过慢，2009 年，从全市的 1 2009 年长沙房地产市场研究报告 角度来看，虽然价格达到了历史最高的 4126 元/㎡，但 12 月相对于 1 月只增长了 27.5%， 增长速度缓慢，这主要因为 08 年价格基础并未下跌，同时 09 年上半年部分楼盘降价促销 等因素的影响。但从部分楼盘来看，下半年出现了大幅上涨，出现了 1000-1500 元/㎡的涨 幅，不可否认，成交量支撑着价格上涨趋势已经形成。 从目前情况看，尽管 2009 年长沙房地产迅猛发展了一年，但受 08 年的影响，开发商 表现出来的态度比较谨慎，同时年底中央政策方向开始了转变，预计明年房地产发展速度将 有所放缓，整体市场将有一个高位调整的过程， “价平量跌”有可能成为 2010 年长沙楼市 的主旋律。 2 目 录 2009 视点 1 第一章 政策资讯 2 一、政策法规 2 二、市政动态 18 三、市政资讯 22 第二章 经济环境 27 一、GDP 27 二、固定资产投资 27 三、社会零售总额 28 第三章 房地产投资 29 一、房地产投资额 29 二、房地产施工面积 29 第二篇 市场分析篇 31 第四章 土地市场 31 一、 土地年度供求分析 31 二、 2009 年土地市场供求分析 32 三、 重点地块分析 38 第五章 商品住宅市场 41 一、市场综述 41