20项禁令规范房产中介.pdf

本文档格式为PDF，如需转换为TXT， 免费下载转换软件 ：/file/931788 4 解压密码：/byby777go 轰动的“张金凤案”后，中介机 构为赚钱故意规避风险等行为广受社 会的关注和批评。昨日，市住建委联 合市发改委等三部门公布了《北京市 房地产经纪管理办法》（征求意见稿 ），明确中介机构及业务人员，不得 从事“吃差价”、协助避税、骚扰当 事人、隐瞒房屋信息等20项行为。公 众可在本月24日前，将书面意见和建 议反馈至市住建委。 “吃差价”不 被允许 亮点1 “吃差价”不被允许 原文 禁止对交易当事人隐瞒真实的 房屋交易信息，采取低价收进高价卖 （租）出房屋、设置房屋租赁空置期 等其他方式赚取差价。原来接受当事 人委托代收代付房屋租金等费用的中 介机构，应当于自规定之日起停止接 受新的代收代付委托。对于还在合同 期内的业务，则要主动与委托人签订 补充协议，并于规定时间前将租金支 付方式调整为租赁双方自行划转。 解读 “托管”不能两头赚 在北京 的租赁市场，分为居间租赁和代理租 赁两种服务方式。其中，代理租赁就 是市民熟知的房屋“托管”或者“房 管房”，不仅黑中介在做，一些大中 介也有“托管”房源。 “房管房 ，是中介赚钱的大头。”一位从事经 纪人行业的业内人士介绍，按照市场 惯例，中介机构在从业主手中收取房 源时，通常会签订1到2年的租赁合同 ，并且要求业主提供2个月的空置期 ，空置期内免除房租。接着，中介机 构再把统称为“房管房”的房源，承 租给租房人，不仅要收取1个月的租金 做佣金费，而且租金定价一定比和房 主约定的价格要高。 “可实际上 ，北京的租赁房，最多15天就能完成 周转，根本不会发生空置2个月的情况 。”这位人士透露，以一套两居室为 例，中介会在淡季以4000元的月租拿 下代理权，转手再以5000元的价格出 租，一笔业务一年就能赚25000元。如 果再打隔断分租，利益更高。“若是 真能严格执行禁止‘低进高租’的行 为，房屋‘托管’业务将不再有市场 。” 同时，意见稿中还特意明确 ，同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双 方续约的，房地产经纪机构不得再次 收取佣金。 中介协助避税违规 亮 点2 中介协助避税违规 原文 禁止 为交易当事人规避房屋交易税费、多 贷款等目的，就同一房屋签订不同交 易价款的合同提供便利。 解读 “阴阳合同”漏洞被堵截 北京“国 五条”细则落地后，按照新政策，不 满五年、非唯一住房要按差额征收 20%的个税，这成为压在二手房市场的 一根沉重稻草。于是少交税、甚至能 不交税，成为经纪人争取客户的一项 “重要的”附加服务。 “目前市场 上提供的所谓避税方法归结起来不外 有两种，一种是签订阴阳合同，通过 最低计税价格和成交价之间的差额来 达到避税的目的；另外一种就是通过 特殊的代理公司，办理假契税发票 ，将未满五年的房源改成五年的，从 而达到免税的目的。”一位中介公司 的负责人对记者坦言，新政执行后 ，免税房源成了大家争抢的“香饽饽 ”，一些私下的逃避税款的利益链条 也应运而生。 对此，市住建委相关负责人强 调，将对房地产经纪机构和房地产经 纪人员的违法违规行为实行动态管理 ；同时与工商等相关部门建立联席会 议制度与信息共享制度。对于违规协 助办理避税的中介机构或业务人员 ，按照有关法律法规及行政规章予以 处理。 按照住建部的相关规定，协 助避税一旦被发现，将由县级以上地 方人民政府建设（房地产）主管部门 责令限期改正，记入信用档案；对房 地产经纪人员处以1万元罚款；对房地 产经纪机构，暂停网上签约资格，处 以3万元罚款。 完成服务方可收佣金 亮点3 完成服务方可收佣金 原文 房地产经纪机构完成房地产经纪服务 合同约定的事项，或者服务达到房地 产经纪服务合同约定标准的，方可向 委托人收取佣金。两家或者两家以上 房地产经纪机构合作开展同一宗房地 产经纪业务的，只能按照一宗业务收 取佣金。 解读 佣金有望“事后收 取” “张金凤”案中，9位受骗业主 支付了佣金费后，却收不到剩余的房 屋尾款，去找经纪人，经纪人也是推 脱找不到买家张金凤。 实际上，在 目前北京的二手房市场，买卖双方在 确定购房意向、交纳定金的同时，买 房人就得向中介支付佣金，已是一项 不成文的规定。以一套200万元的房屋 为例，佣金费加上代书费、贷款服务 费等，各种名目下来，购房人多数都 要交纳总房款的2.7%