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创鸿集团税务管控指引 V1.0 创鸿集团税务管控指引 目 录 第一章 总 则………………………………………………………… 1 第二章 房地产企业开发模式的选择…………………………………1 一、自行开发模式………………………………………………………1 （一）项目组织形式……………………………………………………1 （二）出资方式涉税问题………………………………………………3 （三）前期立项…………………………………………………………3 （四）取得土地使用权的涉税分析……………………………………4 （五）前期报批报建阶段………………………………………………10 （六）基础及配套设施建设……………………………………………10 （七）建筑安装工程……………………………………………………12 （八）开发间接费用……………………………………………………14 （九）预售阶段…………………………………………………………17 （十）开发产品完工及收入确认………………………………………20 （十一）成本、费用的税前扣除………………………………………24 （十二）土地增值税的清算……………………………………………25 （十三）经营性物业……………………………………………………28 （十四）项目清盘………………………………………………………29 二、合作建房模式……………………………………………………31 （一）营业税……………………………………………………………31 （二）企业所得税………………………………………………………33 三、代建开发模式……………………………………………………35 第三章 附 则………………………………………………………… 36 创鸿集团税务管控指引 V1.0 第一章 总 则 为了切实做好集团税务管理工作，确保该项工作规范、有序的进 行，根据国家和地方现行相关税收法规、实施细则、实施条例等税法 文件，结合房地产企业开发经营的特点、流程和集团的实际情况，制 定本指引，供各公司财务人员在实际业务操作中参考执行。 第二章 房地产企业开发模式的选择 建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及 不同的税种，针对不同的开发模式，税法的相关规定也存在较大的差 异，开发模式的选择决定了项目开发的纳税问题，是房地产企业纳税 筹划的关健阶段。 一、 自行开发模式 （一）项目组织形式 房地产开发商单独进行房地产开发，项目开发前首先涉及的是项 目组织形式的选择，不同的组织形式会给企业带来不同的税收负担， 公司应根据自身的实际情况对组织形式的设计进行筹划。 1、内资和外资 随着内外资企业所得税的统一及2010年12月1日起执行的统一 内外资企业城市维护建设税和教育费附加制度的通知的发布，房地产 企业开发项目选择内资还是外资的组织形式，对项目的纳税情况基本 已无影响。 2、子公司和分公司 （1）子公司相对于母公司而言的，具有独立法人资格，分公司不具 1 创鸿集团税务管控指引 V1.0 有独立核算条件，企业所得税由总公司汇总缴纳。 （2）设立子公司与分公司的税务区别 区别事项 子公司 分公司 税务连带责任 项 目开发过程中的纳 母公司对项目开发过程 税风险不会转嫁到母 中的纳税义务负有连带 公司