北京CBD万通中心写字楼整合推广策略(创思国际，含平面)2006-79页.pdf

万通中心 整合推广策略 2006.4.18 谁是被尊敬的写字楼？ 目 市场分析 项目分析 录 客群分析 在ＣＢＤ成长的年代， 所有的行为都是为了赢利。 推广核心 由于采用的方式不同， 所获得尊重的程度亦不同． 行销手段 有的人因为理性、内敛的处世态度， 坚持简约、永恒、追求真理的哲学主题， 即使只做一件事情， 也会在将来被后人为之景仰、为之传承！ 市场分析 市场分析 市场分析 一、区域市场 以CBD为主的区域市场表现为： 1、CBD （商务中心区）的规划看，CBD的商务功能未得到 彻底体现。 目前的在销项目看，住宅盖过商务写字楼的势头，住宅与公寓已经接近开 发比例25 ％的最高限度，公建项目却建得很少。 ２、０5年初CBD区域内写字楼将集中放量。 除了新增项目如光华国际、SOHO 尚都、朝外SOHO、国际财源中心、银 泰中心及国贸三期等将集中放量外，中环世贸、万通中心、北京财富中心 等前期入市的项目也将在今年持续供应。 市场分析 市场分析 ３、０５年，CBD内将入市的写字楼项目仍将延续总体 的高端路线。 城市发展中新崛起的及外来实力派企业都在急寻具备一定品质的办公场 所，特别是对高端写字楼的需求量明显增长，这对于目前极力投身CBD 项目运作的发展商来说都是重要诱因。 ４、０6年ＣＢＤ高端写字楼迎来入驻高峰，整体租金可 能走低。 2005年写字楼集中放量有望使CBD写字楼租赁市场供不应求的状况得以 缓解。 今年CBD写字楼将有很多项目迎来入住。写字楼租金将可能出现滑落。 市场分析 市场分析 ５、写字楼大量供应瞄准大客户。 CBD写字楼项目有大部分虽然进行销售，但并不以散户为主， 更多瞄准了以国内大型企业，外资银行、保险公司，大型跨国 公司为主的大客户。其中万达广场沿长安街两栋在进行大客户 整卖，相同客户定位的还有世纪财富中心。 市场分析 市场分析 结论： 1、ＣＢＤ需要被“正名”商务中心的本色。 现在CBD上市楼盘大多是公寓，或者是商住类型的物业，甲级写字楼上市 发售量极少，相对于公寓、商住楼盘轰轰烈烈的炒作来说，写字楼似乎遭 遇了冷落。 从长远来看，这对商务中心区的发展不是很有利。如果项目的起点都是以 居住为主的，那么未必会把金融、办公、商贸等功能设施集中或吸引到这 个区域来，从空间发展上很不容易形成商务的大气候。 而摒弃急功近利心态，加大公建力度， 成了业界的共同呼声。 市场分析 市场分析 2、CBD商务项目的客群定位严重重叠。 周边综合商务项目定价都在18000以上，高门槛制约入驻企业 都是有一定实力的大中型企业。 本案小单体，整层面积小于周边项目，价 格相对较低，可以吸纳的企业范围相对 广，且成为良性投资品种。 市场分析