北京强佑清河新城商业定位分析提案（109页）.pdf

提案目录 [ 市场及商业环境分析部分 ] [ 商业定位分析部分 ] 一． 项目定位分析 一． 商业环境分析 1. 差异化方向性分析 二． 交通环境分析 2. 设施经营定位及商业形象分析 三． 消费市场分析 3. 目标客群分析 四． 区域经济及商业宏观环境分析 二． 商圈界定 三． 商圈购买力及卖场规模推算 五． 项目整体SWOT分析 四．业种业态构成分析及组合建议 五． 项目开发建议 2 市场及商业环境分析部分 3 一 商业环境分析——分析思路 分析目的及分析思路： 此部分分析旨在通过对项目周边整体商业现状、周边影响商圈、周边竞争对手三个方面的分析考察项目所属商圈的发展现状及未来 发展趋势、周边商圈对项目所在商圈的影响、项目与竞争对手之间的对比关系，从而获得本项目之发展优势及不足之处，寻求在现 有商业大环境下的发展机遇。 分析内容：  项目核心区商业环境分析  项目周边影响商圈对比分析  项目与周边竞争对手对比分析 分析方法：  商圈市场饱和度理论： 通过对经济技术指标（商业市场饱和系数IRS ）的推算考察区域内商业物业市场供应情况，是否存在市场供应不足或市场供应过 剩的现状。推算公式：IRS=(C*RE)÷RF （IRS为饱和度指数；C为顾客总数；RE为每一位顾客的平均购买额；RF为商圈内商 场的营业面积。）  哈里斯市场潜力模型： 人口、卖场面积、距离是影响商圈发展的三个重要因素。这些重要因素之间的比值之和即为几个相邻商圈之间的商圈分界线， 同时可以获得几个商业物业对某目的地消费区的商圈分界比例关系。推算公式： Ba：Bb：Bc：…＝（Pa：Pb：Pc：… ）+ （Sa：Sb：Sc：…）+ （Ra：Rb：Rc：…） - （Da：Db：Dc：…） Ba－A商圈对项目所在商圈的吸引率；Pa－A商圈消费群规模；Sa－A商圈商业总体规模；Ra－A商圈对于项目所在商圈消费者 的总体商业魅力；Da－A商圈到项目所在商圈的时间距离。 4 一 商业环境分析——项目核心区商业环境分析 商圈总体发展及设施分布特点： 集中分布趋势明显，新、老商业设施分居东西两大商业集中区内，形成东西并 重，协调发展的态势。 项目核心区的商业是随着清河地区及周边区域住宅小区的兴建而逐渐发展起来 的，目前该区域现有商业设施主要集中分布在八达岭高速公路两侧，形成了东 西呼应的两个商业集中区。  西部商业集中区：以自发形成的清河北路商业街为核心，是项目核心区开 发较早的老商圈，众多区域内知名零售单店分布于此，并形成了拥有80余 家店铺的区域内最为繁华的商业街，成为周边居民首选的购物场所。 东部商业集中区 西部商业集中区  东部商业集中区：随着近几年东部住