商业地产系统知识分享ppt课件.ppt

* 订单地产模式的优势 周密整合 联合发展 技术对接 平均租金 满场开业 “订单地产”商业品牌对万达商业地产开发的支持： ①抬高了万达与所在地政府在圈地、商务谈判等方面的身价； ②扩张了购物广场知名度，而提升了商铺无形资产附加值； ③转嫁了投资开发购物广场可能存在的资金、租售风险； ④提高销售部分商铺、写字楼、住宅价格，短期即可实现巨额回报； ⑤具有战略伙伴关系的主力店消化万达购物中心 70%的商业面积，对剩余30%商业的招商，产生极大的促进作用； ⑥缩短了商业项目的孵化期。 技术对接 先租后建 共同选址 战略伙伴 如何通过招商实现真正的 “订单地产” * 合作伙伴 战略合作伙伴 紧密型合作伙伴 战略合作中小店铺 营运为王—盈利是复制的基础 万达商业地产的发展趋势 商业地产开发商→商业地产运营商 经营单个购物中心→经营连锁购物中心 购物中心运营管理的最终目标 . 资产升值 购物中心的运营管理是商业管理的重要组成部分，它的最终目标是使资产升值。 运营管理承载着企业主体利润的创造和服务价值的实现。 品牌优化 租金提升 商户经营 业绩增长 吸引客流 购物中心 开业运营 一般购物中心定位标准 高回访率 高满意度 高提袋率 高营业额 数字指标 项目营运中经常出现的数据 日均人流量 有效人流 楼层递减系数 高峰期侯餐时间 人均停留时间 人均消费值 总提袋率 单店提袋率 客单价 单次消费率 坪效 重复消费率 购物中心成功的影响因素分析 租户 顾客 SHOPPING MALL 运营工作的主线：客户关系 消费者 租户 运营管理评价的核心指标 客流量 销售额及销售坪效 租金及租金平效 购物中心运营管理的工作模块 营运 企划 开业前筹备 经营现场管理 租务管理 客户关系管理 运营信息管理 营销活动管理 战略合作推广 媒体及公关管理 品牌形象及美陈管理 万达广场营运工作的目标 标准化 连锁 购物中心 规范化 科学化 * * * * * * * * * * * * * * 商业地产定位内容及研讨 定位的基础 定地址 定规模 定主力店 商业的分级 某儿童主题购物中心定位实例 客群定位 业态定位 租售比例定位 定位备选方案-区域性购物中心 区域性购物中心 主力选择：大型超市 主力选择-大型餐饮 主力选择-影院 主力选择-家电 主力客群 业态定位 租售比定位 方案比较 方案对比 方案对比 不同类型租户特点 人流贡献型租户：一般零售主力店、次主力店如百货、大卖场，娱乐业态如影院、电玩、冰场等 通常承受租金能力相对最低，以纯租金方式居多，也有可控租户采取扣率租金（有保底营业额）的方式 租金贡献型租户：部分品牌店、一般专卖店、中西快餐、花车租户 承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高为主，而中西快餐与花车则以纯租金模式为主 提升形象型租户：各业态业种中的旗舰品牌如次主力店的ZARA，休闲运动服饰中的NORTHFACE，快餐中的必胜客 承租能力相对一般，视地段、客流、交通等情况，以扣率租金为主 功能配套型租户：以服务类机构为主，以满足购物中心的一站式消费，除了个别租赁面积小或银行、展示等机构外，一般承租能力较低，以纯租金为主 填空补漏型租户：以消化购物中心富裕楼层或面积为考虑 通常租金较低；纯租金为主 不同类型商家租金承受能力 超市 百货 专业卖场 文化娱乐 快餐 服装服饰 招商实施中的几大要素 时间 地域 人员 流程 招商工作阶段划分 市场推广 谈判签约 开业协调 项目启动 招商工作时序表 预先征求 商家意见； 反馈基本 设计信息 -15个月 启动主力店 招商； 主力店签约 完成； 签约仪式； 启动小商 铺招商 完成所有 主力商家 签约； 小商铺进入 密集签约期 小商铺招商 完成率90%； 进场装修协 调 开业 -8个月 -10个月 -12个月 -4个月 -6个月 完成主要 主力商家 签约； 提供内装 图纸 订单地产的关键 主力店的作用 业态比例 发展趋势 主力店对万达广场的主要贡献 持续经营能力 A 品牌 吸客能力 基本品质 B