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◇第一章 物业服务企业 第一节 概述 一、物业服务企业的概念 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 二、物业服务企业的特征：第一，是独立的法人。第二，属于服务性企业。第三，具有一定的公共管理性质的职能。 三、物业服务企业的分类 1、按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制、集体所有制、民营、外资、其他（属于多种所有制经济成分的投资主体） 2、按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司（资产分为等额股份）、股份合作型（订立合作经营章程）。 四、物业服务企业的常见模式：房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业服务企业、物业服务集团公司。 第二节 物业服务企业的设立 一、物业服务企业的设立程序 根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务设立程序分为：工商注册登记和资质审批。 二、物业服务企业的工商注册登记： 1）企业名称的预先审核； 2）公司地址 3）注册资本（有限责任公司为10万元，股份有限公司为1000万元）， 4）股东人数和法定代表人 5）公司人员 6）公司章程（总则，经营范围，股东的姓名和名称，股东的权利和义务，股东的出资方式和出资额及股东转让出资的条件，公司的 机构及产生办法、职权、议事规则，公司的法定代表，公司解散事由和清算办法，职工录用方式、待遇、管理方法， 企业的各种规章制度。） 物业服务企业在办理企业登记时应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。 三、物业服务企业的资质审批 一级资质：由国务完建设主管部门负责颁发和管理。 二级资质：由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发和管理。 三级资质：由设区的市级人民政府房地产主管部门负责颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 直辖市人民政府建设主管理部门负责二、三级资质证书的颁发和管理，并接受国务完建设主管部门的指导和监督。 ★ 四、各资质等级物业服务企业的条件 一 级 资 质 二 级 资 质 三 级 资 质 1）注册资本为人民币500万元以上 1）注册资本为人民币300万元以上 1）注册资本为人民币100万元以上 2）专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等负责人应具有中级以上职称。 2）专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等负责人应具有中级以上职称。 2）专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等负责人应具有中级以上职称。 3）管理两种类型以上物业，并百分比之和不低于100%。 多层住宅200万㎡， 高层住宅100万㎡， 独立式住宅（别墅）15万㎡， 办公楼、工业厂房及其他物业50㎡ 3）管理两种类型以上物业，并百分比之和不低于100%。 多层住宅100万㎡， 高层住宅50万㎡， 独立式住宅（别墅）8万㎡， 办公楼、工业厂房及其他物业20㎡ 3）有委托的物业管理项目 4）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书 5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩 五、物业服务企业在申报资地需提供的资料 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期，物业服务企业在禽营业执照起30天内，持以下资料向当地房地产主管部门申请资质：1）营业执照； 2）企业章程； 3）验资证明 4）企业法定代表人的身份证明； 5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 第三节 物业服务企业的组织形式与机构设置 一、物业服务个业的组织形式：直线制、直线职能制（普遍采用）、事业部制（大型公司借鉴采用）、矩阵制。（详见P7） 二、物业服务企业组织机构设置的影响因素：企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。 三、物业服务企业组织机构设置的要求： 1）按照规模、任务设置； 2）统一管理、分层管理（实现集权与分权相结合）； 3）分工协作； 4）精干、高效、灵活 四、物业服务企业的机构设置（一般分为企业总部和各项目管理机构）（一室九部） 1）总经理室：一般设总经理和若干副总经理及三师，部分企业还设总经理助理，共同构成决策层，对企业的重大问题作出决策。 2）人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配