南京商业地产项目调研报告.ppt

南京商业项目调研 2015年2月 目 录 一、金榜蕴金商业广场 二、证大喜马拉雅 三、夫子庙金街 四、越洋国际商务中心 一、金榜蕴金商业广场 蕴金商业广场 1.1、区位分析 本案位于南京市市中心东南面，秦淮区夫子庙地区； 本案处于千年历史氛围的传统商业区； 本案周边住宅和商业成熟度较高，项目发展前景好。 蕴金商业广场 蕴金商业广场 1.2、交通分析 蕴金商业广场 道路系统 一般道路：项目西面和南面有平江府路和长乐路双向四车道、六车道等普通道路。 轨道交通：一号线夫子庙站； 公共交通：项目周边公交站点4、7、44、49、62、15、40路等。 1.3、地块四至分析 蕴金商业广场 北面：商业街 西面：夫子庙大市场 南面：长乐路商业街。 东面：白鹭洲公园 1.4、项目经济指标 蕴金商业广场 图片数据来源： 365网站 项目经济技术指标表 总用地面积 ㎡ 不详 总建筑面积 ㎡ 21000 地上总建筑面积 ㎡ 383264.4 地下总建筑面积 ㎡ 25739 绿地总面积 ㎡ 容积率 ≤ 建筑密度 % 绿地率 % 停车位 辆 自行车位 辆 建筑层数 层 5 建筑高度（规划） m 商铺定位大型服装商场，商铺为内铺销售，在售产权商铺和经营权虚拟商铺。内铺产品分割成若干800平米左右的产权商铺，因此，客户购买产权商铺800 ㎡起。 经营权商铺面积20-30 ㎡，10年包租 -1F：50000元/ ㎡左右 1F：70000元/ ㎡左右 2F：50000元/ ㎡左右 3F：30000元/ ㎡左右 4F：12000元/ ㎡左右 蕴金商业广场 1.5、项目分析 1.5、项目分析 蕴金商业广场 主力户型20-30平米，40年产权，可租可售，目前由商业管理公司经营 有产权无自营权，只有经营收益权，虚铺10年包租，平均年回报9%，同时，可以购买大产权，如800平米商铺 附近商业成熟，定位为服装、美食和部分办事机构 年限 1-2年 3-4年 5-6年 7-8年 9-10年 合计 固定年回报率 8% 8.5% 9% 9.5% 10% 90% 二、证大喜马拉雅 喜马拉雅 1.1、区位分析 万科九都荟 本案位于南京市市中心东南面，距离南京市高铁南站约1公里； 本案不处于传统商业区域，周边仅有经营状况一般的明发，整体商业氛围薄弱，需要3-5年的培育期； 本案周边住宅快速发展中，除了项目本身的公寓外，项目东面有万科九都荟、南面有左邻右里等住宅，项目发展前景好。 喜马拉雅 1.2、交通分析 喜马拉雅 道路系统 ?高速道路：周边机场高速、沪蓉（绕城）高速、双龙大道和宏运大道，可连接南京内外各个区域； 一般道路：项目西南北道路多为双向2-4车道道路，多数非城市主干道；但项目东侧明城大道为双向10车道。 轨道交通：一号线南延线和轻轨六号线； 公共交通：项目周边公交站点在南站，有191、192、119、190、129、19、181等，主要为江宁和城南方向。 喜马拉雅 1.3、地块四至分析 北面：北面金阳东街，通南站 西面：靠六朝路，距离宏运大道不远，高架为铁路线路，引进消费者较难 南面：宏运国际村和左邻右李小区，人流车流流动性较好，展示面佳。 东面：东临明城大道和万科九都荟，展示面佳，人流车流好。 喜马拉雅 1.4、项目经济指标 图片数据来源： 规划局和365网站 项目经济技术指标表 总用地面积 ㎡ 93526.4 总建筑面积 ㎡ 628835.4 地上总建筑面积 ㎡ 383264.4 其中 商业办公 ㎡ 509535 酒店公寓 ㎡ 119300.4 地下总建筑面积 ㎡ 25739 绿地总面积 ㎡ 125767.08 容积率 ≤ 4.2 建筑密度 % 45 绿地率 % 20 停车位 辆 4230 自行车位 辆 未知 建筑层数 层 12-28 建筑高度（规划） m 100、120 喜马拉雅 1.5、项目商圈环境分析 图片数据来源： 规划局和365网站 绿地之窗 明发商业广场 本案 未来依托地铁六号线，能够导入更多的消费人口，同时，未来规划10万人居住； 附近小区不多，商业配套还不成熟，未来商业形态可以形成错位竞争，满足消目所处交通便捷，周边有亚洲最大铁路交通枢纽—京沪高铁南京南站，随着开发的深入，消费潜力巨大。 万科九都荟 商业 明发商业广场 项目名称 商业形态 开业时间 体量（平） 明发商业广场 一站式shopping mall 2011 420000 绿地之窗 商业办公 2014 203924.2 麦德龙 家居卖场 2000 8500 麦德龙 喜马拉雅 一期有商业综合体和沿街商铺，其中百综合体为自持，沿街商铺共58套对外销售，商铺层高4.8米，面