中原地产年大连普兰店建烨项目全程策划案.ppt

土地放量创造了自02年以来最高点，保持良性增长态势 普兰店市房地产市场整体运行特点 普市房地产市场起步较晚，现在仍处于初期发展阶段； 受到大连整体房地产市场的利好影响，普市房地产市场发展速度较快； 卫星城市与大连等地房产的巨大差异，导致投资客群的投资热点逐渐转向卫星城市； 优惠的落户政策成为了普市吸引外地购房者的一个重要条件； 热点项目点评 销售周期特征 普市房地产置业特征 城市的扩张带动房产需求的转移 大连已形成离心式的城市扩张模式，城市外延区域已经成为新的开发热土，人口重心的转移也随之转移，被动的郊区化逐步转向新城市化发展； 外来人口对房产的刚性需求加剧，“落户”的吸引力加大 大连作为一个移民化城市日趋成熟，外来人口的增加，落户的客观需求已经显现，其中子女求学因素尤为严重； 卫星城市价格优势显现，市场份额不断增加 大连等地高房价的刺激导致卫星城市的不断扩容，普市低廉的房产价格和优惠的落户政策成为了区域市场的核心竞争力 普市房地产分析整体结论： 普市房地产市场处于起步阶段，入市项目数量较少，素质较低，且多集中在城区外延部分； 价格方面，向外延区域递减，销售周期逐渐缩短； 户型方面，中小面积为主，宜居性有待提升； 客户方面，以大连、开发区、金州和外地客户为主，落户和投资成分比重较大； 相对于大连等地，普市单套房价较低，在落户政策上优势明显，在投资回报上存在较大的上浮空间。 小结： 综合分析结论： 本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。 劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。 尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。 走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升. 　 目标客户群体 目标客群需求特征 定位诠释 定位支撑条件解析 户型建议 仓房车库 立面风格 配套设施 园林景观 物业管理 户室比规划建议 建议仓房、车库比为 2:1 目标客群中拥有车辆的较少，可投资性较弱,而仓房投资性很强，所以相应 提高仓房比例。 推广策略 推广原则 营销组合 媒体营销 售楼处 样板社区制造原则 候车亭包装 攻击策略之开盘前造势 攻击策略之开盘 攻击策略之销售 攻击流程 推广费用预估 入市时机 有效的入市时机选择，将给予项目更大的成功销售空间，入市时机是根据自身情况和市场状况来决定什么时间进入市场。 本案目前仅是空地，还处于前期阶段。在考虑到目标消费者的心理价值倾向及购房动机的基础上，我司建议项目先行进行整体地块的外围包装，同时进行销售中心、会所及样板环境的建设。围绕上述设施建设竣工，逐步地展开全面销售，以此大大加强目标购房者的信心，确保项目的“开门红”及持续旺销。 选定原则 各项销售准备工作基本完成，尤其是销售现场的建设。 通过前期的市场预热与客户积累，拥有相当数量客户以确保成交额。 销售控制 价格策略 价格是销售力标签中唯一产生销售收入的因素，订价是一项极为复杂的工作，需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识。有效的订价能在消费者接受的空间内使发展商获取最大的效益。 定价策略 楼体订价 在订价过程中，以多层均价为基数，根据不同楼体在小区中的位置不 同，设定某一楼体为订价基准，得出各楼体的平均价格。 整体均价：2400 元/ ㎡ 一期做为形象展示，在整个项目中起到承上启下的作用，一期形象和价格直按影 响后期运作二期时是否顺利，所以一期价格定位也要给与客户升值空间，以吸引 更多客户购买，增加后期项目的竞争力。 项目销售进度及销售额预估 公建均价 3500---4000元/㎡ 付款方式 为了进一步提高项目的竞争力，提高销售率，建议发展商争取银行给予 八成三十年按揭政策。 付款方式的灵活处理，将出现以下几种情况： （1）原打算购买较低价产品的消费者会购买较高价的； （2）原打算购买较小面积产品的消费者会购买较大面积的； （3）原无实力购房的消费者会开始置业。 这些变化来源于发展商为消费者创造了宽松的付款空间，减轻了资金压 力，从而成功刺激消费者的购买欲望及购买心态。 建议提供一次性付款、八成三十年银行按揭、建筑分期付款三种方式。 直销＼团购 销售渠道策略 要实现快速地销售，仅